社区法律顾问调处批量房屋租赁纠纷以案释法

　　一、案例基本信息采集

　　案例类型：民事案件

　　案例报送时间：2020年 7 月 2 日

　　供稿：（罗湖区司法局）

　　审稿：（深圳市司法局）

　　检索主题词：疫情防控;合同法;房屋租赁纠纷;社区法律顾问

　　案例报送单位：深圳市司法局

　　地址：深圳市景田路72号天平大厦

　　邮编：518034

　　电话：0755-83058828

　　二、案例正文采集

　　【案情简介】新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，深圳市罗湖区东湖街道办事处东乐社区所在辖区624户承租人因要求出租人减免2020年2月份、3月份的租金发生纠纷。其中，案涉624户承租人仅两家涉及国企的出租人，其他622户承租人涉及的出租人均为民营企业或者个体户，出租人称自己是民营企业主，减免租金后自己的损失如何处理，双方无法达成一致意见。

　　【调查与处理】对于此次纠纷，东乐社区工作站副站长一方面向承租人推送社区法律顾问便民联系卡，另一方面联系了社区法律顾问广东广和律师事务所的高级合伙人蒋律师、刘律师。后因双方意见始终不统一，承租人请社区工作站及社区法律顾问提供法律援助，通过社区法律顾问的调处，有效化解了本次事件。

　　【法律分析】当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应的疫情防控措施。对于因疫情不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。由于此次新冠肺炎作为突发性的客观情况，当事人不能预见符合不可抗力的特征。虽然疫情及防控措施构成不可抗力，但是否能够作为合同履行的免责抗辩还需结合个案，对合同履行障碍情况、直接因果关系、抗辩方的通知和证明义务等综合认定。

　　综合东乐社区622户承租人的具体情况分析如下：1、商业用房的承租人以疫情影响经营为由要求减免租金。对政府要求暂停营业的健身房、培训机构等商业用房及商场内商铺的承租人，疫情对其经营影响非常大，根据不可抗力的法律规定，承租可以与出租人协商，请求出租人全部或部分免除其不能营业期间的租金。2、住宅的承租人以疫情影响住宅使用为由要求减免租金。疫情期间承租人实际占有、使用住宅，疫情对《住宅租赁合同》履行的影响不大，除非经协商后出租人同意减少部分租金，否则可不予减免住宅租金。但如果承租人属于因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、因疫情防控需要而被隔离观察人员、参加疫情防控的工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，确因疫情导致收入减少交租困难的，可与出租人协商，经协商后适当减免租金。3、新冠肺炎疫情防控期间，案涉承租户多达622户，如承租户所表达利益诉求不能依法解决或者部分解决的话，容易引发群体事件。社区法律顾问应当积极向出租人宣讲法律和国家政策，促使双方和解，积极预防和妥善处置人民内部矛盾引发的群体性事件，维护群众利益和社会稳定。

　　【典型意义】社区法律顾问积极配合司法所及各社区工作站，特别是在疫情期间，运用其专业的法律知识，积极为社区群众提供法律咨询及人民调解、进行法治宣传等服务，让社区群众感受到法律的温度，学会运用法律维护自己的正当权益，让社区群众借助社区法律顾问普及法律知识，确保居民安居乐业，同时有效化解群体性事件，维护社会稳定。