某小区开发商与祥云实业公司违法买卖车位纠纷案以案释法

　　检索主题词：违法售卖停车位；开发商；业主共有利益；行政诉讼

　　【案情简介】

　　2006年9月9日，原告（被上诉人）刘某购买天都世纪大厦房产。2016年12月29日，刘某及李雁飞向被告（上诉人）福田管理局递交投诉书，称涉案小区开发商深圳市祥某实业有限公司（简称祥某实业公司）在福田区违法买卖车位，要求福田管理局对涉案小区停车位违法买卖行为予以立案查处。

　　刘某曾先后于2016年6月3日、8月4日、8月10日信访，信访内容包括要求对开发商买卖天都世纪大厦停车位一案进行立案。福田管理局称其曾就买卖停车位是否给予处罚与深圳市政府法制办进行沟通协调，法制办反馈深圳市处理此类问题的规定尚未明确，违法事实不成立，不予立案，不予处罚。

　　2017年2月24日，福田管理局作出涉案复函，内容为：“关于天都世纪停车位问题的信访材料收悉。经研究，现函复如下：一、关于要求对祥某实业公司公章真伪的鉴定以及委托书的真伪验证问题，鉴于你已向公安机关报案（报警回执号：J403046100002016120460），我局将积极配合公安机关的调查。二、关于要求对开发商售卖停车位进行立案的事宜，由于我市目前处理此类问题的规定尚未明确，暂不予立案。三、关于你反映小区四层架空层存在涉嫌违建的行为，请你向市福田区城市综合管理行政执法局反映。”庭审中福田管理局陈述称，因出售车位的有关问题没有相关法律予以约束，暂不启动立案程序，对刘某所称的祥某实业公司售卖停车位事项没有办法进行调查。刘某明确其对福田管理局在该复函中第二点中作出的不予立案决定不服诉至原审法院，其诉讼请求为：“1.判决福田管理局履行职责对天都世纪大厦非法出售车位案件立案或移交相关部门立案查处，纠正深规土福函（2017）118号《市规划国土委福田管理局关于祥某天都世纪大厦停车位问题的复函》不予立案的行为；2.本案的诉讼费用由福田管理局承担。”

　　【调查与处理】

　　一审法院认为，本案中针对刘某的信访事项，福田管理局辩称因处理此类问题的规定尚未明确故暂不予立案，但福田管理局并未对该信访事项应当适用何种立案标准提供相应的法律依据；同时福田管理局也没有举证证明其就是否存在开发商买卖停车位等基础事实进行初步调查，福田管理局仅以规定不明确为由作出的不予立案决定主要证据不足，应予以撤销重作，判决：“一、撤销深圳市规划和国土资源委员会福田管理局作出的深规土福函（2017）118号《市规划国土委福田管理局关于祥某天都世纪大厦停车位问题的复函》中关于对刘某就深圳市祥某实业有限公司售卖停车位进行立案的信访事宜不予立案的决定；二、深圳市规划和国土资源委员会福田管理局在本判决生效之日起两个月内对刘某于2016年12月29日提出的关于深圳市祥某实业有限公司违法买卖停车位的信访事项重新作出处理。三、驳回刘某的其他诉讼请求。”

　　二审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”本案刘某诉请判决市规土委福田管理局履行职责对天都世纪大厦非法出售车位案件立案或移交相关部门立案查处。该诉求针对的行政行为涉及业主共有利益。刘某以个人名义提起本案履行职责之诉，不具有原告诉讼主体资格依法应当裁定驳回起诉。原审判决适用法律错误，本院予以撤销。

　　【法律分析】

　　依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”根据该规定，涉及业主共有利益的行政行为可以由业主委员会提起诉讼，或者由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起诉讼，本案当事人以个人名义提起诉讼，不符合上述规定。

　　由于我市对住宅区停车位是否允许买卖、非法买卖的认定标准及罚则等诸多问题的解决还处于立法调研阶段，尚没有出台相关明确具体的规定，也即是对开发商售卖停车位的处理目前在我市尚无法律依据。因此，被告（上诉人）对李某飞等人要求对开发商住宅小区停车位进行立案查处的请求作出不予立案的答复，合法适当。

　　【典型意义】

　　本案原被告之间主要涉及的事项是被告福田管理局作出的《复函》。虽然福田管理局一审败诉，二审胜诉。但行政机关在作《复函》时仍有一定完善之必要。作为具体行政行为的一种，当事人对该行政行为不服可以提起诉讼，这就反过来要求行政机关在对行政相对人作出《复函》时考虑诉讼风险，应在《复函》中将事项表达清晰、无歧义。否则可以会有诉讼风险。就本案，一审法院认为福田管理局作出的复函没有尽到相应的职责，而判决原告获胜。二审法院从其他角度撤销一审判决，驳回原告的起诉。二审福田管理局获胜并非一审法院对《复函》有错误理解，因此诉讼风险仍然存在。就事前预防与事后补救两者而言，建议行政机关采取事前预防，降低诉讼风险。

　　对于当事人而言，若涉及业主共有利益行政行为侵犯其合法权益时，业主个人可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，及时向业主委员会反映，按照规定主张权利。若业主委员会不提起诉讼的，可以按照“专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起诉讼”的方式主张合法权利。