深圳市担当科技有限公司与深圳市规划和自然资源局盐田管理局城乡建设行政管理诉讼案以案释法

2013年6月5日，深圳市土地房产交易中心受福田法院的委托，在《深圳商报》上发布奥克微大楼《拍卖公告》，该公告备注称：拍卖成交后，委托法院仅出具法律文书确认成交结果，不负责和协助办理产权过户手续；拍卖标的物存在成交后不能过户的较大风险，该风险由买受人自行承担；过户手续由买受人自行到相关主管部门咨询和办理，如能过户，还需先完善补地价及有关费用、经主管部门批准等手续；拍卖标的物存在2053年12月25日土地使用权到期后由主管部门无偿收回的风险，该风险由买受人自行承担。本案原告深圳市担当科技有限公司（以下简称“担当科技公司”）竞买成功后，2013年7月24日深圳市福田区人民法院作出（2012)深福法执字第4134号《协助执行通知书》，要求深圳市房地产权登记中心将奥克微大楼过户到担当科技公司名下。

2013年8月5日担当科技公司到深圳市产权转移登记，深圳市房地产权登记中心作出深房登函［2013］664号《关于完善奥克微大楼用地手续的复函》称：奥克微大楼为非市场商品房，根据《深圳经济特区房地产转让条例》，该房地产应经土地主管机关批准，并补足地价款后方可转让；请你司凭该函及相关材料，到深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局申请完善用地手续；付清地价款后，持相关文件原件到我中心续办产权转移登记手续。2013年至2017年期间，担当科技公司多次向盐田管理局申请补足地价、完善用地手续，盐田管理局均以“我市尚未出台高新技术项目用地补缴地价转为商品性质的相关政策”或“已上报市规土委”等理由拒绝担当科技公司的申请。

2019年3月28日，深圳市规划和自然资源局拟定《关于司法裁定高新技术项目用地强制变更权利人的请示》，将协助执行法院裁决工作过程中，出现的高新技术项目用地因司法裁决强制转移登记、要求变更土地使用权人的相关问题请示市政府。2019年5月20日，市政府就司法裁定高新技术项目用地强制变更权利人的事宜议定如下：……二、关于高新区外以协议方式出让的高新技术项目用地及其建筑物对司法裁定强制变更权利人的，房地产受让人在取得市科技创新委出具的相关产业准入书面意见后，按非商品性质办理权利人变更登记，不动产登记部门在不动产登记证中需标注“该房地产限用于高新技术产业项目，不得改变用途，不得转让，不得转商品性”；未取得市科技创新委出具相关产业准入书面意见的，不予办理变更登记。2019年6月17日，担当科技公司向盐田管理局提交报告称“我司申请奥克微大厦补地价转商品性质的报告已经长达六年的时间，久拖不决，特到贵局咨询奥克微大厦补地价事宜……。请贵局责成相关部门尽快出台高新用地转商品性质的政策，尽快落实我司奥克微大楼产权过户登记手续”。2019年7月12日，盐田管理局作出涉案142号复函并送达担当科技公司。

　　一审法院认为，案件的审理焦点为：盐田管理局不同意担当科技公司关于奥克微大楼通过补地价完善用地手续转为市场商品房的申请依据是否充分。

　　涉案0025号宗地的土地使用权出让合同已经明确土地用途与条件为“土地用途为工业用地，土地性质为非商品房，不得进行房地产开发经营，本地块为高新技术项目”，奥克微大楼房产证也注明为“非市场商品房”。担当科技公司主张的补地价完善用地手续转变为市场商品房，实际上是对0025号宗地的土地利用条件进行变更。根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十二条规定，土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意；土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。因此，土地管理部门同意是担当科技公司完善用地手续补地价转为市场商品房的前提条件，而要获得土地管理部门的同意必然要求担当科技公司的申请符合法定条件。

　　《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定，禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物；因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的，由市政府土地行政管理部门收回土地使用权；土地收回价格不得高于原出让合同的剩余年期地价，建筑物补偿价格不得高于建筑物成本价减折旧价。虽然奥克微大楼所属土地并非位于高新技术产业园区，但其土地出让合同规定的土地用途及条件与高新技术产业园区土地基本一致。显然担当科技公司的申请是否符合法定条件并不明确，此种情况下，深圳市规划和自然资源局就此类高新技术产业用地能否转为市场商品房寻求市政府的解释与核准是适当的。经市政府组织会议议定“对于高新区外以协议方式出让的高新技术项目用地及其建筑物对司法裁定强制变更权利人的，房地产受让人在取得市科技创新委出具的相关产业准入书面意见后，按非商品性质办理权利人变更登记，不动产登记部门在不动产登记证中需标注‘该房地产限用于高新技术产业项目，不得改变用途，不得转让，不得转商品性’；未取得市科技创新委出具相关产业准入书面意见的，不予办理变更登记”。盐田管理局据此作出涉案142号复函不同意担当科技公司关于补地价完善用地手续的申请有事实和法律依据。

　　担当科技公司主张其系按照法院拍卖获得奥克微大楼的所有权的，盐田管理局应依法将奥克微大楼转为市场商品房并过户。但法院拍卖前已经公告存在不能过户的风险，拍卖后法院出具的协助执行通知书也仅要求将奥克微大楼过户至担当科技公司名下，并无转为市场商品房的要求。而市政府的上述会议议定已经提供了不转为市场商品房的情况下奥克微大楼的过户路径。故担当科技公司要求盐田管理局必须同意变更0025号宗地土地利用条件以完成过户，并无事实及法律依据。因此盐田管理局作出的涉案142号复函不同意担当科技公司申请补地价完善用地手续转为市场商品房，认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，一审法院驳回了担当科技公司诉讼请求。担当科技公司不服，提起上诉。

　　二审法院认为，《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十二条规定，土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意；土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定，禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物；因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的，由市政府土地行政管理部门收回土地使用权；土地收回价格不得高于原出让合同的剩余年期地价，建筑物补偿价格不得高于建筑物成本价减折旧价。

　　担当科技公司主张对涉案0025号宗地补地价完善用地手续转变为市场商品房，实际上是对该宗地的土地利用条件进行变更。奥克微大楼所属土地并非位于高新技术产业园区，但其土地出让合同规定的土地用途及条件与高新技术产业园区土地基本一致。就此类高新技术产业用地能否转为市场商品房，市政府组织会议议定“对于高新区外以协议方式出让的高新技术项目用地及其建筑物对司法裁定强制变更权利人的，房地产受让人在取得市科技创新委出具的相关产业准入书面意见后，按非商品性质办理权利人变更登记，不动产登记部门在不动产登记证中需标注‘该房地产限用于高新技术产业项目，不得改变用途，不得转让，不得转商品性’；未取得市科技创新委出具相关产业准入书面意见的，不予办理变更登记”。盐田管理局据此作出涉案142号复函不同意担当科技公司关于补地价完善用地手续的申请，有事实根据和法律依据。

　　担当科技公司主张其系按照法院拍卖获得奥克微大楼的所有权，盐田管理局应依法将奥克微大楼转为市场商品房并过户。但法院拍卖前已经公告拍卖标的性质为非商品房，存在不能过户的风险；拍卖后法院出具的协助执行通知书也仅要求将奥克微大楼过户至担当科技公司名下，并无转为市场商品房的要求；且市政府的上述会议议定已经提供了不转为市场商品房的情况下奥克微大楼的过户路径。故担当科技公司关于变更0025号宗地土地利用条件以完成过户的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，二审法院据此驳回上诉，维持原判。

　　根据本案土地使用权出让合同书约定，涉案宗地土地性质为非商品房，该地块为高新技术项目，不得进行房地产开发经营。根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十二条，取得土地管理部门同意是担当科技公司完善用地手续补地价转为市场商品房的前提条件，而要获得土地管理部门的同意必然要求担当科技公司的申请符合法定条件。此外，《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定了高新区土地是否可以转让以及土地管理部门收回的规定，奥克微大楼所属土地并非位于高新技术产业园区，但其土地出让合同规定的土地用途及条件与高新技术产业园区土地基本一致。在没有明确规定的情形下深圳市规划和自然资源局就此类高新技术产业用地能否转为市场商品房寻求市政府的解释与核准。

　　市政府组织会议议定“对于高新区外以协议方式出让的高新技术项目用地及其建筑物对司法裁定强制变更权利人的，房地产受让人在取得市科技创新委出具的相关产业准入书面意见后，按非商品性质办理权利人变更登记，不动产登记部门在不动产登记证中需标注该房地产限用于高新技术产业项目，不得改变用途，不得转让，不得转商品性；未取得市科技创新委出具相关产业准入书面意见的，不予办理变更登记”。从上述规定来看，此类房地产的受让人在取得市科技创新委出具的相关产业准入书面意见后，应按非商品性质办理权利人变更登记，且不得改变用途，不得转让，亦不得转为商品房性质。因此，即使涉案房地产取得市科技创新委出具的相关产业准入书面意见，也不能转为商品房性质。担当科技公司要求盐田管理局办理奥克微大楼非商品房性质高新技术项目用地转为商品房性质补交地价事宜没有根据。

　　涉案房产《拍卖公告》备注称：“拍卖成交后，委托法院仅出具法律文书确认成交结果，不负责和协助办理产权过户手续；拍卖标的物存在成交后不能过户的较大风险，该风险由买受人自行承担；过户手续由买受人自行到相关主管部门咨询和办理，如能过户，还需先完善补地价及有关费用、经主管部门批准等手续；拍卖标的物存在2053年12月25日土地使用权到期后由主管部门无偿收回的风险，该风险由买受人自行承担。”

　　从上述公告内容来看，涉案房产在办理过户方面存在较大的风险，作为拟竞拍者，在竞拍之前需详细了解竞拍房地产存在的瑕疵，例如土地权属状况、是否存在抵押登记、是否存在无法过户风险等等，合理评估竞拍房地产现状之后，再选择是否竞拍，防范相关风险。