关于《深圳市坪山区城市更新实施办法》的政策解读

　　一、背景依据

　　2018年6月20日，《深圳市坪山区城市更新实施办法》（以下称《办法》）发布，这是坪山区人民政府为了贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》及《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的实施意见》等相关文件的指导精神，根据《深圳市城市更新办法》[深圳市人民政府令（第290号）]、《深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府〔2012〕第1 号）、《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）、《坪山区人民政府关于印发<坪山区关于进一步改进和完善城市更新工作的指导意见>的通知》（深坪府〔2017〕38号）以及城市更新相关规定，制定的作为指导坪山区城市更新工作的纲领性文件。

　　二、目标任务

　　《办法》的出台是进一步规范坪山区城市更新行为，明确部门职责，确保“权力下放”接得住、用得好，最终使城市更新工作切实服务于“三城一区三带”城市格局的形成和东部中心建设。

　　三、主要内容

　　（一）搭建了系统的城市更新工作组织架构

　　城市更新工作涉及面广，对城市建设影响深远，因此《办法》建立坪山区城市更新工作委员会“1+1+6+1”组织体系，即“委员会+委员会办公室+6个专业委员会+廉政监督组”。坪山区城市更新工作委员会是区城市更新工作的领导决策机构，各专业委员会根据坪山区政府部门的实际情况进行组建，廉政监督组独立于专业委员会之外，从而更加有效发挥监督功能。

　　（二）突出了规划引领作用

　　城市更新自下而上的一种开发模式由于缺少整体统筹，导致城市更新项目遍地开花，片区内项目与项目之间缺少统筹，容易形成改造一半剩下一半的情形，不利于城市功能、城市环境、城市品质的提升。因此《办法》第三章明确要求由区城市更新局和市规划国土委坪山管理局负责编制片区统筹规划，并明确片区统筹规划经委员会审定后，用于指导城市更新单元计划管理和规划审批工作。

　　（三）提高审查效率，加快项目推进

　　对比《深圳市城市更新办法实施细则》等的有关规定，坪山区在部分审查环节上进一步压缩工作时限，为项目快速实施提供条件。

　　（四）提高相关的标准要求

　　为进一步提升坪山城市更新品质，《办法》明确在符合市相关要求的基础上，相关基础设施和公共服务设施配套标准、人才住房和保障性住房、产业用房的配建标准还应符合坪山区的实际要求。

　　（五）强化未办理权属登记土地及建筑物的权属认定

　　考虑到未办理权属登记土地及建筑物的权属在政府相关部门无法查询，权属关系非常复杂，为减少后期在实施主体确认时存在不稳定因素，《办法》明确由辖区街道办事处对未办理权属登记土地及建筑物的权属和单一主体形成情况进行认定，将纠纷、隐患提前排除。

　　（六）明确城市更新范围内建筑物拆除的相关要求

　　建筑物拆除容易产生安全隐患并且拆除后将无法复原，为了强化安全监管并保障被拆迁户的利益，结合市有关政策要求，《办法》明确实施主体对城市更新单元拆除范围内的建筑物拆除前，应当制定拆除工作方案并报区住房和建设局备案。

　　为落实公共基础设施项目建设，需要提前使用已列入计划的更新单元范围内贡献用地的，经委员会同意后，可提前开展建筑拆除工作，同时应当按上述要求开展拆除备案、产权注销等工作。

　　（七）明确了土地建筑物信息核查部门

　　土地建筑物信息核查十分复杂，并对城市更新项目的审批、用地出让等工作有着重要影响，为确保此项工作高效、顺利开展，《办法》明确由区城市更新局会同市规土委坪山管理局、区规划土地监察局及市不动产登记中心坪山登记所共同推进。

　　（八）明确城市更新土壤环境评估的要求

　　为防止改造前相关生产制造业对土壤、水的污染影响改造后居民的生产生活，《办法》要求计划申报阶段现状包括工业用地的项目，应当提交区环境保护部门备案的土壤环境质量调查评估报告。涉及土壤环境质量不达标的项目，还应当提交经环境保护部门备案的土壤环境修复方案。此外，在用地审批阶段应当提交经区环境保护部门备案的治理修复后的土壤环境质量调查评估报告及专家评审会议记录。

　　（九）明确了资金监管标准

　　为提高透明度、防范廉政风险，同时保证回迁业主和公共利益的实现，《办法》明确监管资金的具体计算方式。《办法》制定的标准是在充分保障公共利益、回迁业主利益的前提下，最方便操作的，即回迁安置物业和公共配套设施的监管资金数额按照该物业的建筑面积之和再乘以每平方米的建筑安装成本确定。每平方米建筑安装成本数额按照测算时深圳市建设工程造价网最新公告的工程造价指数乘以基准价格确定。

　　四、解决问题

　　《办法》定位为指导坪山区城市更新工作的纲领性文件，为了保持稳定性，《办法》重点对更新的工作流程、各部门的职责、更新的要求、重点业务的办理予以明确，对于其他与城市更新相关的业务，如旧屋村认定、建筑施工图修改备案、城市更新项目涉及农用地转用的审批等将在其他文件中予以明确。

　　《办法》以明晰职责和流程为重点，强调规范、高效推进更新工作。明确了区城市更新工作的组织体系、各成员单位相应的城市更新工作具体职责。《办法》立足坪山区实际，并结合以往推进城市更新工作的经验，对更新的流程进行系统性梳理与全面优化，切实实现增速提效，进一步压缩计划、规划、实施主体确认、建设用地规划许可等的审批时间。为进一步规范城市更新，《办法》突出强调对城市更新的监管，强化对城市更新的全流程监管，强化人才住房和保障新住房、公共配套设施、产业用房的监管等。