关于《坪山区股份合作公司物业租赁管理办法》的政策解读

　　一、修订背景 

　　2018年5月，深圳市坪山区财政局、深圳市坪山区经济和科技促进局联合印发《坪山区股份合作公司物业交易管理办法》（以下简称《交易管理办法》），对我区集体物业出租、出售交易行为进行规范。

　　2019年9月，市政府出台《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》，加强了对产业用房租赁的监管，措施提出国有及集体产业用房出租应采用综合评分法。

　　《交易管理办法》在实施过程中，股份合作公司及街道等多方反映《交易管理办法》程序较为复杂、租赁流程过长影响股份合作公司经营效率，人大代表也多次建议优化集体物业交易流程，针对此类问题，我局对原《交易管理办法》进行修订，制定了《坪山区股份合作公司物业租赁管理办法》（以下简称《租赁管理办法》）。

　　二、目标任务

　　通过实施《交易管理办法》，提高集体物业使用效益，规范集体物业租赁行为，加强股份合作公司集体物业租赁管理，稳定租赁价格，优化集体物业租赁程序，促使产业用房服务于实体经济发展和深圳产业转型升级。

　　三、结构和内容

　　《租赁管理办法》共6章42条，主要内容如下：

　　第一章总则，明确制定依据、适用范围、交易原则、部门职责等。

　　第二章交易方式，规定集体物业出租方式以及各租赁方式适用情况等。

　　第三章交易程序，规定集体物业出租决策和实施程序。

　　第四章租赁管理，股份合作公司对集体物业在制度、签约、履约、变更、解除等方面的管理规定。

　　第五章监督管理，规定集体物业租赁质疑、答疑，监督检查，违规处理处罚等。

　　第六章附则，规定有关名词解释、解释单位、有效期限等。

　　四、需要说明的事项

　　（一）交易要求

　　《租赁管理办法》第五条第二款规定，股份合作公司出租集体物业的，应在坪山区股份合作公司综合监管系统进行资产登记并提交交易申请，未经登记申请不得对外招租。

　　同时，要求股份合作公司出租集体物业，不得绕开综合监管系统及交易平台与承租人直接缔约。

　　（二）限额标准

　　单项物业月租金人民币5万元以上或面积3000平方米以上（以下简称“限额标准以上”）的项目须纳入交易服务机构集中交易，股份合作公司不得以“化整为零”或其他方式规避集中交易。

　　上述限额标准从月租金数额和出租面积两方面进行规定，与修订前规定保持一致。其中不得以“化整为零”或其他方式规避集中交易是指不得将某一栋集体物业分成几部分交易，不得将工业厂房和配套宿舍分开交易等规避限额以上物业集中交易。

　　对于分开登记但需同步招租的物业，应在综合监管系统打包交易。

　　（三）交易方式

　　物业租赁的交易方式包括综合评审、竞价、竞争性谈判、单一来源谈判、续约、直接签约及法律法规规定的其他方式，物业租赁原则上应采用综合评审、竞价及竞争性谈判的方式。

　　其中，综合评审及竞争性谈判可适用于商业综合体、办公楼综合体、产业园区（产业用房）、大型住宅及公寓项目招租；竞价可适用于商铺、办公楼、市场摊位、小型住宅、空地及公寓等项目招租，产业用房原则上不适用竞价方式；单一来源谈判、续约交易、直接签约方式可适用于符合《租赁管理办法》规定条件的物业出租项目，比如为了鼓励我区公共事业发展，我们规定对从事义务教育、基础性医疗和养老行业的服务机构承租集体物业时可以通过单一来源谈判方式进行，但需要注意的是这类教育、医疗和养老服务产业应具有公共服务性和一定的公益性，如课外培训班、辅导班以及仅服务特定人群的高端私人诊所或养老机构不在此列。

　　需进行说明的是，上述列举的物业类型不一定涵盖股份合作公司全部物业类型，除办法中规定的可直接签约、单一来源谈判、续约等方式外，原则上集体物业应当通过综合评审、竞争性谈判和竞价方式公开出租。

　　产业用房不适用竞价方式系基于产业用房应服务于实体经济大局，为了股份合作公司长远经济发展考虑，采用竞价方式可能导致非实体经济市场主体恶意竞价，短期内大幅抬高租赁成本，影响实体经济发展。

　　（四）交易流程

　　限额标准以上的物业租赁流程包含以下七个步骤：1.编制租赁方案。2.租赁方案经董事会、集体资产管理委员会（以下简称：集资会）审议，监事会监督；仅涉及居民小组一级子公司的，由该居民小组一级子公司董事会、集资会审议，监事会监督；仅涉及居民小组一级分公司的，召开股东（家庭户代表）会议或经股东代表授权的经营班子会，通过后报股份合作公司董事会、集资会审议。3.在综合监管系统登记并提交租赁方案及相关资料，同时将租赁方案在社区公示栏公示3日。4.报街道办事处审核。5.在指定媒介发布招租信息公告，并在交易服务平台进行产业准入审核，在交易服务机构组织交易和结果公示。6.签订租赁合同并公示。7.街道办事处备案，在综合监管系统上传租赁合同及相关资料。

　　限额标准以下的物业租赁流程包含五个步骤，相比于限额标准以上的物业租赁项目少了第4、5个步骤，且第2个步骤中，仅涉及居民小组一级分公司的物业租赁方案无需报股份合作公司董事会、集资会审议。

　　（五）流标处理方式

　　对招租公告期满无意向承租人报名的项目，可延长一次公示期，也可经原决策机构批准，由股份合作公司重新确定招租条件及底价进行交易申报。

　　公告期满，只有一个符合条件的意向承租人报名的，交易服务机构将招租结果公示3个工作日，无异议后股份合作公司可按照单一来源谈判的方式进行一对一谈判，也可直接与该意向承租人签订租赁合同，但租赁价格不得低于招租底价。

　　（六）租赁期限原则要求

　　集体物业单次租赁合同租赁期限原则上不得超过十年，涉及城市更新项目的单次租赁合同租赁期限原则上不得超过五年。租赁期限在十年以上的,须由股份合作公司最高权力机构按照章程特别决议事项表决，物业仅涉及居民小组一级分公司的，由分公司股东（家庭户代表）会议表决通过后报社区股份合作公司董事会决议。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限不得超过二十年，是我国《合同法》对租赁最长期限的规定。集体物业租赁期限可由股份合作公司根据物业类型、承租人须对物业进行的投资额、物业租金水平综合考虑。涉及城市更新项目，是指物业位于城市更新项目或拟进行城市更新项目范围内，具体期限应根据项目立项和拆迁期限进行考虑。

　　需要特别说明的是，协议续约物业位于政府土地整备（含利益统筹）项目范围的，在不影响土地整备项目进程的情况下可按一年一签的方式进行续约，即每次续约期限为一年。

　　（七）合同变更

　　签订合同后，任何单位或个人不得擅自变更合同约定内容。特殊情况确需变更约定事项的，由原决策机构表决通过后方可施行，限额以上物业租赁以及影响较大的合同变更在原决策机构表决通过后应经辖区街道办事处同意。

　　一般情况下，租赁合同一经签订各方应当按照合同执行不得随意变更。但合同履行客观情况千差万别，所以《租赁管理办法》并不禁止合同变更，但应当履行相关程序，原决策机构表决通过是指按照原出租程序进行民主决策。需注意的是，这里的合同变更仅限于合同内容条款的变更，当事人的变更不包括在内，特别是限额以上物业若发生当事人变更的，应当按照招租程序重新交易，不得直接协议变更当事人。

　　（八）转租限制

　　转租应当经股份合作公司民主决策且经街道办事处审核同意。承租人确因企业减产需要转租，且承租物业满一年以上，无违约违法行为的，由承租人提出书面申请，经原决策机构民主决策和街道办事处核查通过后方可施行。产业用房的转租应符合深圳市产业导向，招租价格应符合深圳市产业用房租赁相关规定，且承租人不得再次转租。

　　《租赁管理办法》不对商铺、商业综合体、商业写字楼的转租进行禁止性规定，由股份合作公司根据物业情况自行确定，为合理利用和有效管理集体物业，一般情况下，集体股份合作公司应当对以上类型物业的转租在租赁合同中进行规范，防止过多中间转租环节，引发租赁纠纷。

　　需要注意的是，对于违反合同约定未经批准擅自转租的，不得以续约方式进行交易。

　　（九）违法违规行为的处理方式

　　对股份合作公司违规租赁的，视情节轻重进行约谈、责令整改、通报批评，对负有责任的相关人员列入换届选举限制名单，构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

　　为打击集体物业租赁市场乱象，促进股份合作公司规范租赁，对于不按照本办法进行交易的集体物业租赁行为，以及对于为规避监管，恶意串通或以其他违规方式取得集体物业租赁权的违法违规行为，将严格根据《租赁管理办法》规定进行处理。