《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》解读材料

　　为规范龙岗区拆除重建类城市更新项目（下称“更新项目”）专项监管资金管理，保障城市更新工作健康有序开展，实现公共利益，保护被搬迁权利人合法权益，减轻实施单位负担，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》(法释〔2016〕22号)、《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等相关规定，结合龙岗区实际，我局修订了《龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法（试行）》（深龙城更〔2018〕129号，以下简称“《原办法》”），形成《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》（以下简称“《管理办法》”）。现就《管理办法》作出如下解读说明：

　　一、修订背景

　　《原办法》于2018年12月29日印发实施，有效期3年，将于2021年12月28日到期。《原办法》的颁布，规范了我区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理，保障了城市更新工作健康有序开展，保护了被搬迁权利人合法权益，但也存在着一些问题。例如：采取的资金监管范围覆盖面宽、监管形式单一、资金监管较重等问题。同时，考虑到市出台了关于监管资金的新的规定，以及我区正在开展的平方公里级重点更新单元面临的巨额资金监管问题，为保持市、区监管资金管理制度的统一性，有必要对《原办法》进行修订，进一步规范城市更新项目资金监管行为，优化我区营商环境，既维护好被搬迁权利人的合法权益，又高效地推进我区城市更新实施。

　　二、修订依据

　　（一）《深圳经济特区城市更新条例》第四十条明确：城市更新项目拆除范围内形成单一权利主体或者合作实施主体的，应当向区城市更新部门申请确认实施主体。

　　区城市更新部门应当与实施主体签订项目实施监管协议，按照有关规定明确下列事项：

　　1.实施主体按照城市更新单元规划要求应当履行的无偿移交公共用地、城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房等义务，以及相应接收部门；

　　2.实施主体按照搬迁补偿协议应当履行的义务；

　　3.城市更新项目实施进度安排及完成时限；

　　4.设立资金监管账户或者其他监管措施；

　　5.违约责任；

　　6.双方需要约定的其他事项。

　　（二）《深圳市住房和建设局　深圳市规划和自然资源局关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》第三条明确：本地疫情防控期间，各区在签订城市更新项目实施监管协议时，可根据项目实际情况由实施主体申请人以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金（监管资金）。对本通知施行前已签订城市更新项目实施监管协议的项目，各区可结合项目实际情况，按照本通知规定更改项目监管方式。

　　三、修订过程

　　我局以《原办法》为基石，于2021年3月，组织各街道更新部门召开了专项监管资金工作会，征求修订意见，结合各街道会议意见后，起草修订稿于2021年3月19日征求各街道办修订意见，于2021年4月12日公开向社会公众征求修编意见，结合全市各区城市更新项目的资金监管实际情况，修订形成《龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》。

　　四、修改调整及新增主要内容

　　（一）减少设立监管资金类型

　　《原办法》共设立三类监管资金：一是次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，该资金适用于分期实施的更新单元，用于保障当期实施项目的次一期项目拆除范围内公共设施用地搬迁补偿资金到位充足；二是回迁过渡费专项监管资金，用于保障项目当期被安置业主在过渡期的安置补助资金到位充足；三是回迁房建设专项监管资金，用于保障项目当期回迁安置房建设资金到位充足。

　　因规划审批制度不断完善，城市更新项目主要公共配套设施均安排于首期开发建设，且各期均具有独立实施性。因此修改为：次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，该监管资金适用于2016年10月15日前已批规划且分期实施的更新单元，用于保障当期实施项目的次一期项目拆除范围内公共设施用地搬迁补偿资金到位充足。

　　因回迁过渡费全市仅我区与南山区设立了该类监管资金，且无上位法依据，为切实减轻企业资金压力，因此取消该事项资金监管，在实施监管协议中明确相应措施。

　　（二）延后起始监管时间

　　《原办法》规定最早开始缴纳监管资金在更新单元规划批复后10个工作日内完成核算并纳入监管。根据《深圳经济特区城市更新条例》规定，建筑物拆除须在签订实施阶段监管协议后（即实施主体确认后）方可拆除。因此修改为：次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，于当期实施项目预售前核算并纳入监管；回迁房建设专项监管资金，于实施主体确认后核算并纳入监管。

　　（三）优化监管方式

　　《原办法》规定30%现金加70%银行保函形式实行监管，根据《深圳市住房和建设局　深圳市规划和自然资源局关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》（深建房产〔2020〕1号），现金部分可用保函替代。因此修改为：被监管单位可结合自身企业情况，选择现金、无条件见索即付的银行保函、政府控股的金融机构保函等单一方式缴交，也可以采取组合方式缴交。

　　（四）调整核减部分

　　《原办法》规定向社区股份合作公司缴纳的保证金可抵扣监管资金，但实际上向股份合作公司缴纳的保证金仅可保证股份合作公司自身的权益。因此修改为：意向实施单位已向项目所在社区股份合作公司(及其分公司)缴纳保证金的，可按已缴纳的保证金数额核减涉及社区股份合作公司部分监管资金。

　　新增核减原业主回迁安置房建设专项监管资金。在城市更新项目实施推进过程中，部分原权利人多次向政府申请免于政府资金监管。为充分尊重原权利人意愿，保障项目顺利实施，参考罗湖、光明、龙华、坪山区做法，此次新增该部分核减条款，具体为：回迁安置物业的权利主体出具经公证的自愿承担风险的声明后，可与被监管单位共同向街道办申请免交该部分回迁安置物业对应的房屋建设专项监管资金。