关于《龙岗区落实〈深圳市创新型产业用房管理办法〉实施细则（暂行）》的政策解读

　　一、起草背景

　　为了更好地突破深圳土地资源瓶颈、优化创新创业环境、拓展创新创业空间、促进产业转型升级，加大政府对创新型产业的空间支持力度，市政府于2013年出台了“1+6”文件，其中《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号，以下简称“《管理办法（试行）》”），专门就创新型产业用房职责分工与运作机制、筹集与建设、准入配置、调剂退出等方面提出了相关条例及管理思路。但《管理办法（试行）》对相关操作流程、创新型产业用房配建比例、政府回购资金来源与价格、租售基准价等均尚未明确，项目主体及政府相关部门在具体工作中缺乏政策依据和操作指引，导致创新型产业用房工作进展缓慢。

　　自《管理办法（试行）》出台以来，我区立即着手推进本区创新型产业用房相关工作，2014年4月出台了深龙改办〔2014〕2号文件《中共深圳市龙岗区委全面深化改革领导小组办公室关于印发〈龙岗区2014年探索建立创新型产业用房制度改革方案〉的通知》（以下简称《改革方案》），明确了“政府主导、国企运作、市区联动、企业参与”的原则，确定了区经促局为我区创新型产业用房行政主管部门，区产服集团为我区创新型产业用房的集中统一管理主体。

　　为加快推进我区创新型产业用房工作，区产服集团配合我局按照《管理办法（试行）》、《改革方案》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）、《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土〔2015〕588号）、《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定（送审稿）》及《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号）等文件精神，起草了《龙岗区创新型产业用房管理办法实施细则》。该《实施细则》旨在规范我区创新型产业用房相关操作流程，指导今后相关工作的开展，同时方便企业申请租购我区创新型产业用房，推动我区创新型产业发展，加快我区产业转型升级步伐。

　　二、起草过程

　　《龙岗区创新型产业用房管理办法实施细则》经4次较为正式的修改，多次非正式调整，形成了本次的征求意见稿。主要节点大致如下：

　　2014年6月～9月，收集相关资料，起草《龙岗区创新型产业用房建设与管理暂行办法(草稿)》，经与相关部门/单位多次沟通交流，修改形成第一稿；

　　2014年10月15日～10月31日，就《龙岗区创新型产业用房建设与管理暂行办法》第一稿征求区发改、财政、科创、规土、住建、人力资源、改革办、更新办、文产办、大运办、法制办、各街道及区投公司、城投公司、产服集团等部门/单位意见，并根据各单位意见修改完成第二稿；

　　2014年11月13日～11月18日，根据深发改函〔2014〕2373号文要求，将《龙岗区创新型产业用房建设与管理暂行办法》细化并调整为《龙岗区创新型产业用房管理办法实施细则》，形成第三稿。

　　2015年1月下旬，就龙岗区工业区改造升级意见“1+3”系列文件（含此《实施细则》）征求相关部门、各街道办意见修改完成第四稿。此后，适逢市发改委对《管理办法》进行修订；经请示区分管领导，同意待《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》出台后，再相应完善《实施细则》条款。

　　2016年1月始，根据《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号，以下简称“《管理办法（深府办〔2016〕3号）》”）内容，调整并完善《实施细则》，形成第五稿。

　　2016年3月25日～3月30日，就《实施细则》第五稿对外征求区府相关部门及社会公众意见，并根据各单位意见修改完成第六稿。

　　2016年5月9日，进行了专家评审，并根据专家组意见调整完善。

　　三、《实施细则》主要内容

　　（一）对创新型产业用房筹建及持有运营归口单位的说明

　　《改革方案》明确了“政府主导、国企运作、市区联动、企业参与”的原则，确定了区经促局为我区创新型产业用房行政主管部门，区产服集团为我区创新型产业用房的统租、回购、运营等集中统一管理主体。在此基础上，《实施细则》进一步明确了由区产服集团下设全资子公司龙岗区创新型产业用房管理公司（以下简称“管理公司”）具体执行创新型产业用房的自建、统租、回购、运营及管理等工作。此管理架构实现创新型产业用房的有效管理运营，有利于减少产业用房空置，既解决了创新型产业用房单独由政府运营难度大、成本高的问题，又避免了完全交由市场运营不利于对入驻企业监管的问题。

　　同时，依据1+6文件精神，创新型产业用房主要用于“以房招商、以房养商、以房稳商”，后期可低价租售给成长型创新型企业，扶持创新型产业及其企业发展。物业房产证登记在区产服集团名下，由其管理运营，可通过市场行为（如租金(物权)换股权）吸引优质公司和先进技术项目落户龙岗，引领深圳创新创业氛围，使创新型产业用房高效利用、保值增值。

　　（二）对创新型产业用房备案制的说明

　　本区创新型产业用房实行备案制：1）区产服集团根据本区创新型产业用房具体筹集及租售情况，定期向区国资委、区物管中心备案；2）企业利用自有用地建设创新型产业用房的，参照本实施细则对应管理其创新型产业用房，接受区经济促进局及区产服集团监管，每年定期书面告知创新型产业用房有关情况，由区产服集团作备案登记；3）实施细则实施前，已明确主管部门及运营单位的创新型产业用房项目，其创新型产业用房管理参照本实施细则执行，也需每年定期书面告知创新型产业用房有关情况，由主管部门作备案登记。此备案制有利于政府全面掌握本区创新型产业用房信息，既能简化工作流程，又能对区产服集团的创新型产业用房工作实行监管，同时也便于将相关创新型产业用房项目信息在市产业用房供需服务平台中录入与更新。

　　（三）对创新型产业用房产业投资基金的说明

　　由于区产服集团自有资金有限，难以全部承担自建、回购和统租所需要的资金，而采用产业投资基金的形式将更具有针对性、灵活性，有利于吸引社会资本共同参与创新型产业用房的运作，减轻政府资金压力，也更便于日后的运营管理。

　　因此，拟由区财政通过区产服集团发起设立产业投资基金，用于本区创新型产业用房的统租、回购、运营和日常管理等支出，具体由管理公司统筹管理与使用。管理公司和基金的设立，对于加快龙岗区创新型产业用房建设，多渠道增加创新型产业用房供应，加大对创新型产业的支持力度，形成支持创新型产业发展的长效机制，促进产业转型升级与集聚具有重要意义。

　　（四）对创新型产业用房筹集与建设渠道的说明

　　结合《管理办法（深府办〔2016〕3号）》与我区的实际情况，拓宽了本区创新型产业用房筹集途径，在创新型产业用房筹集与建设中新增了两个渠道：1、综合整治类旧工业区升级改造项目，按照城市更新有关规定需无偿移交物业的，如属产业用房，纳入创新型产业用房管理范围；2、已出让未建产业用地提升容积率，按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）》相关规定需无偿移交物业的，如属产业用房，纳入创新型产业用房管理范围。

　　（五）对创新型产业用房筹集建设流程、接收流程、企业租购申请及相关审批流程的说明

　　为加快推进我区创新型产业用房相关工作，按照既精简，又高效的原则，针对不同的筹集建设方式，拟定了不同的操作程序，进一步明确了项目主体及政府相关部门在创新型产业用房筹集建设工作中的操作指引，并梳理了创新型产业用房回购、接收流程、企业租购申请及相关审批流程。对于以出售方式配置创新型产业用房的，需上报区创新型产业用房建设和管理领导小组审批。《实施细则》对第二章“筹建方式”、第三章“运营管理”进行了完善，并将企业租购创新型产业用房的审批流程制成流程图，作为附件，既规范审批流程，又便于企业了解创新型产业用房的申请流程。

　　（六）对创新型产业用房回购价格的说明

　　经与区审计局、区工程造价管理机构沟通，并结合《管理办法（深府办〔2016〕3号）》，创新型产业用房回购价格将通过如下方式确定：按经区工程造价管理机构核算确认的建安工程参考价1.1倍执行；建安工程参考价根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算，建安工程造价指数取竣工验收前12个月造价指数平均值。

　　（七）对通过缴纳地价办理创新型产业用房市场商品房不动产权证书的说明

　　目前，拆除重建类城市更新项目（如天安云谷一期）配建的创新型产业用房已由项目主体（开发商）统一缴纳地价。为方便创新型产业用房的回购资金筹集及租售流转，《实施细则》中明确：回购类及无偿移交类的创新型产业用房项目主体应协助区产服集团办理相关创新型产业用房的市场商品房不动产权证书；涉及补缴地价的，项目实施单位需完善补缴地价手续。

　　（八）对入驻及配置标准、租售价格标准的说明

　　因创新型产业用房的入驻及配置标准、租售价格标准需根据实际情况适时调整，故此两项标准的具体内容不在实施细则正文中体现，而是以附件形式出现，以便后续调整。

　　（九）对创新型产业用房运营管理的说明

　　《实施细则》第三章“运营管理”增加了（三）“运营、服务与管理”，明确由区产服集团对全区创新型产业用房实行动态管理，发挥资源和服务体系优势，加强园区产业引导、提升物业管理水平。

　　（十）对创新型产业用房转让及抵押的说明

　　为防止企业利用创新型产业用房转让或抵押形式来谋取利益，《实施细则》中对转让或抵押创新型产业用房的行为进行了约束，明确：需转让或抵押创新型产业用房产权的企业，需书面向区产服集团提交申请，经区经济促进局批准并报领导小组备案后方可转让或抵押。

　　四、相关意见和建议的采纳和说明

　　为使《实施细则》落到实处，使其更具有操作性，2014年10月中下旬、2015年1月下旬及2016年3月中下旬，我局已就《实施细则》三次征求了区相关部门/单位、各街道办及社会的修改意见；2016年5月9日进行了专家评审。同时，鉴于创新型产业用房性质与我区保障性住房相似，我局会同区产服集团专门组织人员到区住建局、区住房保障管理中心、区保障性住房公司及区财政局了解相关情况，学习并总结我区保障性住房相关工作经验。我们根据制订本《实施细则》的出发点和现行法律法规的有关规定，采纳了大部分部门、街道及单位的意见，对《实施细则》有关条款进行了修改。

　　在5月9日专家评审会上，专家组认为《实施细则》文本结构框架合理，较为完整地涵盖了创新型产业用房运作管理的主要内容，提出了落实《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办【2016】3号）的具体措施，符合深圳市关于创新型产业用房运作管理的导向和龙岗区的实际情况，原则上同意通过评审。为进一步完善《实施细则》，专家组提出以下三点修改意见：1、进一步明确《实施细则》中相关主体的责权利；2、进一步完善《实施细则》中的部分条款；3、加快制定与《实施细则》相关的评价标准。其后，我局按照评审小组意见，对《实施细则》进行了修订完善，进一步提高《实施细则》科学合理性。