部门解读 | 深圳市宝安区住房和建设局人才住房规模化租赁实施细则

　　一、修订背景

　　（一）人才住房规模化租赁是我区人才住房筹集的重要渠道

　　2018年，宝安区人才住房和保障性住房工作指挥部（现更名为：区住房工作指挥部）首创实行规模化租赁人才住房，并制定印发了《深圳市宝安区人才住房规模化租赁实施细则》（深宝保指办〔2018〕2号，以下简称《实施细则》）。该细则的发布充分调动企业投资公共住房筹建的积极性，极大地拓宽人才住房和保障性住房（即公共住房）筹集渠道，盘活存量用房。2018年至2020年间，我区通过规模化租赁筹集人才住房超1.1万套，进一步加大筹集人才住房力度，对我区吸引人才、留住人才具有重要的意义。

　　《实施细则》已于2021年7月17日到期，作为人才住房筹集的重要渠道，需继续推动人才住房规模化租赁相关工作。

　　（二）落实市相关政策及区相关会议精神的要求

　　1.2020年2月18日，深圳市住房和建设局发布了《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》（以下简称《筹集管理办法》），规范了人才住房和公共租赁住房的筹集方式、程序等基本原则，并同步印发了《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》。原《实施细则》相关条款需同步进行优化调整。

　　2.需增补规模化租赁项目资金补贴相关内容。《宝安区人才住房规模化租赁项目资金补贴管理暂行办法》（深宝规〔2019〕8号，以下简称《补贴管理暂行办法》）已于2020年8月6日到期，根据《宝安区人才住房和保障性住房工作指挥部工作会议纪要》（宝保指会纪〔2020〕6号）精神，将资金补贴相关内容增补进《实施细则》中，合并作为一个文件实施。

　　（三）关于加快发展保障性租赁住房的顶层设计

　　2021年7月2日，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称《意见》）发布实施，明确在国家层面要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。市住房和建设局在深圳市住房发展“十四五”规划中，将原深圳市公共住房分类体系与国家住房保障体系进行衔接。此外，《意见》重点提到保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。人才住房规模化租赁作为出租型人才住房筹集的重要保障渠道，与保障性租赁住房面向的群体大致重合。

　　二、修订依据

　　1.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）

　　2.《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6号）

　　3.《深圳市住房租赁试点工作方案》

　　4.《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）

　　5.《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》（深建规〔2020〕2号）

　　三、关键修订内容及修订原因

　　（一）关于总体框架的修订

　　将原《实施细则》中部分的条款进行了删减和整合，由原有的四个章节、三十六条调整到五个章节、四十条，重点增加《租金及补贴》章节，共十一条，经调整后，全篇整体架构更加简明清晰。

　　（二）关于房源范围的修订

　　结合《筹集管理办法》，进一步明确了可纳入筹集、补贴范围的房源类型，其中包含了既有商业和办公用房按规定改造的租赁住房在满足条件的情况。明确严禁将2009年6月2日以后的违法建筑纳入规模化租赁筹集、补贴范围。

　　修订原因：明确可纳入筹集及补贴范围的房源类型，与《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》（深建规〔2020〕2号）规定类型保持一致，并结合我区实际暂不考虑“经依法处理后的没收违法建筑”。

　　（三）关于职责分工的修订

　　1.在原《实施细则》的基础上，区主管部门的主要职责新增了规模化租赁消防整改、验收相关工作、租金复核、入住条件确认等工作。

　　修订原因：结合机构调整，优化明确了人才住房规模化租赁组织架构，充分发挥区住房工作指挥部办公室的统筹组织作用，明确了各部门的职责和分工，强化工作协调沟通机制，清晰地了解工作目标，杜绝“多头”领导和“三不管”状况，避免问题处理的相互推卸和重复处理现象。

　　2.在原《实施细则》的基础上，筹集主体的主要职责新增了租金评估、监督房源单位开展项目消防整改、项目验收及调整水电收费标准等工作。

　　修订原因：整合《补贴管理暂行办法》市场租金评估相关内容，由筹集主体负责市场租金评估。并根据司法局意见，由于房源单位是市场主体，不属于内部职责分工范围，对市场主体一般采用设定权利义务的方式进行规定；但本细则直接给房源单位设定义务，缺乏法律依据。因此，将对房源单位的义务转化为对筹集单位的要求，增加筹集主体监督管理职责。对无法进行消防验收或备案的城中村房源、工业园区宿舍等项目按市级相关政策执行。

　　为保障人才权益，结合近年来项目开展实际情况，新增条款以明确房源单位不得多收取水电费用。

　　（四）关于组织实施内容的增补

　　1.在原《实施细则》的基础上，对项目整体工作方案要求增加项目财政补贴初步测算、房源结构安全隐患排查结论、项目消防收文回执，或由房源单位出具的消防整改承诺书及落实消防主体责任承诺书等内容。

　　修订原因：根据规模化租赁人才住房项目推进实际情况，新增补贴初步测算、安全隐患排查结论及消防评估意见、消防承诺书作为项目审核依据。

　　2.新增项目房源续期或出库等内容。

　　修订原因：明确房源合同期满时的退出机制。

　　（五）关于租金及补贴内容的增补

　　将《补贴管理暂行办法》实质性条款增补至此次修订内容，同时结合前期项目工作经验，增补了租金递增率、房源起租日、配租缓冲期、补贴起算日等计费节点及要求，同时明确了空置房源处置及退出机制。

　　修订原因：根据有关会议精神，将原《宝安区人才住房规模化租赁项目资金补贴管理暂行办法》中规模化租赁项目空置房源补贴比例、承租租金递增率等事项在《实施细则》中予以明确。

　　（六）优化人才住房规模化租赁申报、审批及纳管流程

　　从项目房源筹集到纳入计划、从项目整体方案编制到项目装修改造报建、从项目验收移交到后续运营管理等各个阶段进行规范和优化工作流程，减少审批环节简化工作流程，提高项目推进进度。