部门解读 | 深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）

　　一、起草背景和依据

　　2018年9月4日，《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（下称《处理办法》）正式出台。根据《处理办法》第四条，各区可以结合辖区实际，就历史违建处理工作制定实施细则。为了进一步提高工作效率，规范处理程序，防范处理风险，全面有序推进历史违建处理工作，根据相关法律法规，制定本实施细则。

　　二、目标任务

　　实施细则制定的目的在于全市各区历史违建成因、类型各不相同，区域差异化明显，尤其是我区历史违建体量大、任务重，亟需一套符合实际、科学规范、合理高效的配套制度，规范工作流程，提高处理效率、防范廉政风险，确保历史违建处理工作有条不紊运行。

　　三、整体框架及主要内容

　　（一）整体框架

　　实施细则共五十七条。包括六个部分内容：第一章总则是文件制定的目的与依据、处理原则、适用范围；第二章组织架构强调全区历史违建处理工作“1+1+3”领导组织体系及具体实施机构；第三章安全纳管包括涉及安全纳管的主要目的及具体工作程序；第四章办理程序包括申请、街道办初审、综合审查、处理确认的具体程序；第五章为未申报历史违建补申报的具体程序；第六章附则包括 “两规”违建、复工建筑等其它可参照细则进行处理的情形及细则施行时间。

　　（二）适用范围

　　本细则适用于2009年6月2日前所建产业类和公配类历史违建的处理。

　　产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

　　公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

　　（三）机构职责

　　全区历史违建处理工作形成“1+1+3”领导组织体系: 区领导小组是宝安区处理工作的最高决策机构，采用联席会议形式进行议事和决策；区查违办负责领导小组日常事务性工作；领导小组下设规划国土审查组、质量检测鉴定备案组、消防审验备案组三个功能服务组，按各自职责承担具体的技术审查工作。

　　街道领导小组统筹开展辖区范围内历史违建处理工作; 街道处理办负责开展街道领导小组日常事务性工作，推进辖区范围内历史违建处理的具体工作。

　　（四）工作流程

　　处理工作主体流程为：申报受理→组织测量、权属核查→分宗定界→规划土地审查→公示→街道初审→区查违办组织征求意见→区查违办审批→行政处罚、消减存量。

　　四、重要条文解读

　　（一）申请处理

　　根据《实施细则》第十五条的规定，街道办事处初审之前，需要历史违建当事人或者管理人持身份证明等相关资料文件向辖区街道办事处申请处理确认，并填写市查违办统一印制的申请书，申请处理的历史违建、送达地址、法律后果等予以确认。该申请程序意味着，除历史违建的普查申报外，启动实质的审查程序前，当事人或者管理人仍需主动申请政府处理，否则暂不会启动初审及后续审查工作。

　　（二）出具承诺书

　　在申报受理环节，街道处理办应告知当事人必须按照本细则规定程序出具《承诺书》。

　　《实施细则》第三十四条规定，经街道办初审确认，历史违建不涉及本细则第二十八条所列情形、不涉及占用农用地或未利用地、不涉及占用基本生态控制线的，街道处理办可通知当人事提交《承诺书》，《承诺书》应在区查违办召开主任会议之前提交。

　　《实施细则》第十九条第三项中其它企业包括第一项以外的原农村集体经济组织继受单位。

　　（三）确定建筑覆盖率

　　根据《深圳市城市规划标准与准则》及市查违办相关要求，本细则的建筑覆盖率按照以下公式计算：

　　建筑覆盖率=建筑基底面积/宗地面积*100%

　　建筑覆盖率由街道处理办开展分宗定界时确定，《实施细则》第二十四条对建筑覆盖率要求如下：“产业类历史违建宗地建筑覆盖率不得低于40%；公配类历史违建宗地建筑覆盖率不得低于20%。”

　　（四）规划土地审查

　　大部分历史违建未经规划许可建设并且缺乏用地手续，为了合法、客观地判断历史违建是否存在保留的可能性，首先必须从土地利用规划和城市规划角度进行核准，《实施细则》第二十八条规定规划土地审查主要核查是否存在下列情形：

　　（1）非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地；

　　（2）占用基本农田；

　　（3）占用一级水源保护区用地；

　　（4）占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地；

　　（5）压占原水管渠蓝线；

　　（6）不符合橙线管理要求；

　　（7）位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。

　　不存在上述规定情形的，规划土地审查部门按照街道办事处核查的用途予以规划现状确认。对现状确认的历史违建，规划土地审查意见书要明确用途、期限、补缴地价款金额等内容。涉及占用农用地和未利用土地的，按照国家规定程序进行报批。涉及基本生态控制线的应予以注明。对不予规划现状确认的，应当在规划土地审查意见书中载明规划土地审查结果和土地用途、规划用途依法确定的时间等内容，街道土地规划监察机构以区土地规划监察局名义依法实施行政处罚。

　　（五）简易处理

　　《实施细则》第三十五条、第四十条、第四十二条规定，历史违建通过街道办事处初审后，对拟申报拆除重建类城市更新单元计划并且拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积比例不足60%但不低于50%的拆除范围内历史违建，经区城市更新职能部门受理计划申报并核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理意见书》（以下简称《简易处理意见书》）后，历史违建当事人或者管理人可以委托城市更新单元计划申报主体向区查违办申请简易处理。

　　区查违办收到简易处理申请后，经审查符合简易处理条件的，应当设立卷宗，并在收到申请材料后5个工作日内向城市更新单元计划申报主体核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》（以下简称《简易处理通知书》）。计划申报主体及时提交给区城市更新职能部门，用于城市更新单元计划申报后续手续办理。

　　区查违办应当及时将《简易处理通知书》转至区规划土地监察机构和规划土地审查部门，由上述部门分别测算罚款和地价。

　　（六）复工建筑

　　2006年6月5日前根据《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》规定取得《复工通知书》的工业类、公共配套类停建违法建筑（以下简称“复工建筑”），可参照本细则进行处理。

　　复工建筑按照《复工通知书》规定建设且不存在超建筑面积或改变功能的，免予罚款，参照本细则进行处理后，申请复工时缴纳的处理保证金予以退还。

　　复工建筑超过《复工通知书》规定的建筑面积，但未改变《复工通知书》确定的功能的或虽改变功能但符合本细则第三条适用范围的，依照本实施细则处理，申请复工时缴纳的处理保证金不予退还。

　　（七）其他参照本细则处理情形

　　按照尊重历史，实事求是的原则，对一些特殊情形进行明确。《实施细则》第五十一条规定，符合本细则第三条规定的历史违建，申请处理用地属于国土部门与原农村集体经济组织（或继受单位）、第三方单位共同签订土地征用补偿协议书但征用协议尚未履行完毕的，经市规划和自然资源局宝安管理局、属地街道办事处核实确认后，可以按本细则办理，《承诺书》出具程序依照第十九条第一项执行。