《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的政策解读

　　为切实加强全市集体企业资金、资产、资源等要素交易的监督管理，规范和保证要素交易活动公开公平公正，保障集体资产保值增值。根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关法律法规及我市公共资源交易管理相关政策，结合实际，制定《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（以下简称《操作指引》），相关情况解读如下。

　　一、制定背景

　　（一）落实市委、市政府“壮大集体经济服务城市发展”战略部署的需要。作为深圳集体经济的主力军，股份合作公司对促进深圳城市一体化建设和经济社会发展作出了重要贡献。但也存在企业治理体系不够完善、监管机制不够健全等问题。对此，市委、市政府高度重视，就我市集体资产监管和集体经济发展相继制定出台了系列监管立法和制度；各区自2016年起也陆续出台了相应规章制度及措施，但在适用范围、执行标准、操作程序等方面存在差异。需要在全市层面加以统筹，进一步规范全市集体企业要素交易活动，为实现集体资产科学监管、助力集体经济改革发展提供有力的制度保障。

　　（二）落实深圳市公共资源交易改革工作及相关管理制度的需要。根据市公共资源交易改革相关工作安排，市集体办负责制定本行业领域公共资源交易的规则、制度、流程和技术标准。《操作指引》的制订是市集体办落实上级要求、切实履行职责的重要举措，有利于填补市级层面关于集体企业土地资产处置交易监管相关规定的空白，进一步完善全市公共资源交易管理制度体系。

　　（三）落实《深圳经济特区股份合作公司条例》相关规定的需要。2019年修正的《深圳经济特区股份合作公司条例》第五条规定“市人民政府股份合作公司监督管理部门履行下列职责：（四）制定和完善公司资产登记、资产交易、财务会计和证照等监督管理制度和措施”。《操作指引》对我市集体企业的土地资产处置交易加以规范，有利于实现多层次、全流程、全覆盖的统一监督管理，保障集体资产的保值增值。

　　二、主要内容

　　该指引共26条，主要内容包括：

　　1.定义和范围。本指引所称的集体企业土地资产处置，是指集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让活动。本指引所称的建设用地，是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的国有已出让（划拨）用地。

　　2.项目交易条件。建设用地以合作开发方式进入市场交易，符合下列条件之一的，集体企业应当通过公共资源交易平台选定市场主体：（1）属于非农建设用地、征地返还用地开发的，按照深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易管理有关规定执行；（2）属于土地整备利益统筹项目留用土地合作开发的，按照深圳市土地整备利益统筹项目管理有关规定执行；（3）属于拆除重建类城市更新项目的，按照《深圳经济特区城市更新条例》执行。

　　3.交易方案规范。集体企业选定市场主体合作开发建设用地的，应当编制交易方案，同时，本指引规范了交易方案的主要内容。交易方案制定后，应当在集体企业经营场所范围内进行公示，公示期不得少于15日。集体企业应当按照企业内部决策程序对交易方案进行审议。

　　4.企业内部决策。规定了原农村集体经济组织及其继受单位内部决策要求。对于原农村集体经济组织及其继受单位采用公开招标方式，选定土地使用权人作为市场主体开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济组织及其继受单位召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数三分之二以上表决同意。对于原农村集体经济组织及其继受单位采用竞争性谈判等协商方式，选定土地使用权人作为市场主体开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济及其继受单位组织召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数五分之四以上表决同意。公司章程规定由股东代表大会表决或者对表决通过率另有规定的，从其规定。

　　5.交易方式。集体企业选定其他市场主体合作开发建设用地的，应当采用公开招标或者竞争性谈判的方式进行。涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织及其继受单位应当通过公开招标方式选择市场主体。因城市规划统筹需要，确需将少量集体企业的建设用地和物业纳入拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以采用协议方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。

　　6.合同签订。集体企业在确认建设用地市场主体之日起30日内，应当与其签订合同。