深圳市福田区住房和建设局关于印发《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引》的通知

文　号	深福建规〔2025〕2号	发布机关	深圳市福田区住房和建设局
签发日期	2025-12-31	实施日期	2026-02-01

各街道办事处、物业服务企业、业主大会及业主委员会：

　　为规范福田区物业专项维修资金管理活动，保障物业管理区域共有物业的正常使用，保护物业专项维修资金共有人的合法权益，结合福田区实际，我局制定了《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引》，现予以印发，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请向深圳市福田区住房和建设局反映。

　　特此通知

　　附件：深圳市福田区物业专项维修资金管理指引

深圳市福田区住房和建设局

2025年12月31日

附件

深圳市福田区物业专项维修资金管理指引

第一章 总  则

　　第一条【制定依据】为规范物业专项维修资金的管理，保障物业管理区域共有物业的正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市物业专项维修资金管理规定》等规定，结合福田区实际，制定本指引。

　　第二条【区住房和建设部门职责】区住房和建设部门负责福田区物业专项维修资金追缴、使用等具体监督管理工作，承担区物业专项维修资金管理机构（以下简称区管理机构）相关职责。

　　第三条【街道办事处职责】街道办事处负责指导、监督业主大会和业主委员会开展物业专项维修资金缴纳和使用相关活动，调解物业专项维修资金有关争议，并配合住房和建设部门对物业专项维修资金进行监督管理。具体包括：

　　（一）指导督促业主大会或物业服务企业将日常维修金移交市管理机构代为管理或依法决定日常维修金自行管理；对区住房和建设部门开展追缴予以必要的协助，对业主大会自行追缴首期维修金、续筹、催缴维修资金予以协助。

　　（二）指导、监督业主大会和业主委员会关于物业专项维修资金使用相关活动，组织或应邀参加相关物业管理联席会议；发现物业专项维修资金使用存在损害业主权益的，可向区管理机构申请暂不予办理核销、划拨手续，或者通知业主共有资金开户单位暂停使用物业专项维修资金。

　　（三）对未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，依法指定社区居民委员会代行业主委员会职责，组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金，及时解决住宅区物业管理面临的可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件。

　　各街道办事处应建立本辖区物业专项维修资金管理工作机制，组织辖区各社区、业主委员会、物业管理区域党组织、物业服务企业等相关主体，做好辖区维修资金缴交、使用全过程指导监督工作。

第二章 缴交和续筹

　　第四条 【日常维修金缴存】业主大会既未决定将日常维修金移交市管理机构代为管理，又未决定由业主大会自行管理的，应当按月将实际收取的日常维修金移交市管理机构代为管理。业主大会决定依法自行管理的，业主委员会或物业服务企业应当将日常维修金存入业主共有资金账户的维修资金子账户。

　　物业服务企业在2020年11月1日前代收的日常维修金应当由业主委员会与物业服务企业共同组织清算，物业服务企业应配合开展清算工作。《深圳市物业专项维修资金管理规定》实施前物业管理区域全体业主未缴纳日常维修金的，由该物业管理区域业主大会决定补缴数额。

　　第五条 【日常维修金缴交监督】区住房和建设部门定期梳理日常维修金断缴项目清单，并通报至各街道办事处。街道办事处协助对未及时缴存日常维修金的业主大会或物业服务企业进行书面提醒及约谈。对于逾期未将日常收取的物业专项维修资金存入专户的物业服务企业，由区住房和建设部门依法采取责令整改、行政处罚、不良行为记录等惩戒措施。

　　业主未缴清物业专项维修资金的，由业主委员会组织清算并进行催缴，或者委托物业服务企业代为催缴。催缴的方式包括但不限于公示《欠缴名册》、向欠缴业主书面催告、提起民事诉讼等。业主委员会可以将清算结果向区管理机构书面反映并提出意见。

　　第六条【首期维修金追缴】建设单位未按照规定缴纳原房屋公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金的，由区住房和建设部门予以追缴，业主大会也可以依法追缴。

　　第七条 【维修金续筹】一个物业管理区域的代管物业专项维修资金账户余额低于实缴首期维修金百分之三十的，共有物业收益余额应当主要用于补充物业专项维修资金。业主委员会或代履行业主委员会职责的社区居民委员会应拟定物业专项维修资金的续筹方案，经业主大会依法表决通过并取得授权后组织相关业主续筹。

　　一个物业管理区域内分栋的代管物业专项维修资金账户余额低于其分栋实缴首期维修金百分之三十的，该分栋业主可以参照前款规定共同决定进行续筹，但不得与业主大会作出的相关决定相抵触。

第三章 使用管理

第一节 一般规定

　　第八条 【使用类型】物业专项维修资金的使用区分为三种类型：专项使用、日常使用和应急使用。

　　第九条 【实施主体】专项使用应当由业主共同决定实施；日常使用应当经业主大会决定授权业主委员会监督实施，或由依法代履行业主委员会职责的居民委员会监督实施；应急使用由物业服务企业组织实施。

　　第十条 【申请主体】专项维修资金的申请由物业服务企业提出；无物业服务企业的，根据业主大会决定，可以由业主委员会或代履行业主委员会职责的社区居民委员会申请。

　　第十一条【维修方案编制】物业服务企业根据共有物业损坏情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新或改造方案（以下简称维修方案）。也可根据业主大会或者相关业主决议情况，由业主委员会或委托施工单位制定维修方案。

　　维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、分摊范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收、结算和造价审核要求等内容，对于技术复杂或有特殊要求的维修项目，依照相关法律法规规定，由具有相应资质的单位编制维修技术方案，并出具施工图。

　　第十二条 【施工单位选取】业主大会可以授权业主委员会或物业服务企业依法选定施工单位。对于选择通过公开招标方式选取施工单位的维修工程项目，鼓励委托工程招标代理机构通过专业招标交易平台进行公开招标，招标全过程应公平、公开、公正；对于采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。相关主体要严格依照招标投标相关法律法规开展招标投标活动。

　　第十三条 【工程造价审核】业主大会可以通过业主大会会议或者管理规约等形式对专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围，以及对项目维修费用超过十万元或者结合实际情况确定的金额是否提请第三方造价咨询机构造价审核等事项作出决定。

　　业主大会决定提请第三方造价咨询机构造价审核的，应在业主大会表决中明确自行委托的造价咨询机构名称或选取造价咨询机构的标准、咨询委托价格及资金列支渠道。

　　第十四条 【监理单位聘请】鼓励业主大会聘请第三方监理单位对工程施工过程进行监理。监理单位应根据合同约定负责对维修项目进行全过程工程质量安全监督并做好维修项目造价控制。

　　第十五条 【组织维修】申请单位应按照维修方案组织实施。原则上，首款拨付到账一个月内，需组织施工单位进场启动施工，有合理事由无法在时限内启动施工的需向区管理机构提交情况说明。工程施工过程中物业服务企业与业主委员会应按法律法规规定及施工合同约定维持施工现场的秩序，做好工程质量和安全监督工作，督促施工单位、监理单位等建设主体落实主体责任。申请单位及施工单位应按法律法规的规定，及时在施工现场对施工过程中的相关信息进行公示。

　　第十六条【竣工验收】业主委员会、物业服务企业等施工合同委托方应督促施工单位严格按照维修方案及合同约定，按时保质保量完成维修工程。业主大会、业主委员会委托专业机构验收的，由专业机构出具验收合格文件。

　　第十七条 【及时验收及申报原则】小型维修项目原则上应于施工合同签订后六个月内竣工验收，中大型维修项目原则上于施工合同签订后一年内竣工验收。申请单位原则上应在竣工验收后三个月内发起工程竣工结算申请。维修项目原则上应在竣工验收后一年内办理尾款申请或一次性拨付。有合理事由无法在时限内竣工验收、造价审核或申报资金核拨的，需向区管理机构提交情况说明。

　　第十八条【业主决议及公示要求】业主大会决议、信息公示要求根据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市物业管理电子投票规则》等相关规定执行。

　　维修资金使用情况应依法进行公示，在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在深圳市物业管理信息平台发布，时间不少于十日。公开张贴的公示情况需拍照留存。

第二节 专项使用

　　第十九条【专项使用范围】专项使用适用于共有物业大、中修和专项维修、更新、改造等项目。

　　第二十条【表决要求】维修资金使用分摊方式、维修方案、工程预算费用、施工方选定方式等应提交业主大会进行表决。部分共有的，由该部分业主共同表决。

　　第二十一条【专项使用备案】物业服务企业将维修方案中的相关信息及电子申请材料录入深圳市物业专项维修资金管理系统，并核对分摊信息。

　　物业服务企业持维修方案、业主大会会议决议或者相关业主的书面同意意见、竣工验收合格文件、维修合同、合法票据和结算资料等材料到物业项目所在街道办事处的行政服务大厅提交申请拨付资料。

　　街道办事处对备案材料进行初审，主要审查：申请材料符合清单要求、签章准确；业主委员会在有效期内或已依法完成居委会代行业委会流程；业主大会决议证明真实有效；业主大会召开及公示程序符合法律法规要求；申请主体（物业服务企业）为该小区在管物业管理单位；工程已完成竣工验收（尾款申请或一次性申请）。

　　街道办事处于收件后五个工作日内向区管理机构提交审核意见并移送申请材料。区管理机构对材料进行复审后办理拨付备案，于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料需要补齐补正，由区管理机构在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。

第三节 日常使用

　　第二十二条 【日常使用范围】日常使用（备用金）适用于共有物业日常小额维修项目。

　　第二十三条【备用金设立】业主大会可以决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金制度及单次申请额度，并决定业主委员会可以对不超过业主大会决定限额的备用金使用和再次申请进行审核。经业主大会表决同意，在业主委员会换届过渡期内或未选举产生业主委员会的物业管理区域，可以由业主大会授权社区居民委员会代行业主委员会关于备用金使用审核和再次申请的职责。

　　业主大会初次授权时未明确备用金设立有效期的，业主委员会换届后无需重新授权；业主大会初次授权时设立了有效期的，在有效期满后再次申请备用金需由业主大会重新表决设立事宜。

　　第二十四条【备用金划拨】业主大会表决通过设立备用金制度、额度与使用等事项。物业服务企业进入深圳市物业专项维修资金管理系统提交备用金备案申请，并打印申请表以及分摊明细表等材料。申请单位持备用金申请材料提交至区管理机构审核备案。若材料齐全，区管理机构于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料需要补齐补正，区管理机构在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。

第四节 应急使用

　　第二十五条 【应急使用范围】应急使用适用于紧急和必要情形下的应急处置和维修项目。具体情形根据有关法律法规规定执行。应急维修方案的编制应遵循必要性、适当性的原则。

　　第二十六条 【应急处置及报告】发生应急情形，物业服务企业应采取应急处置措施，并在二十四小时内报告业主委员会、辖区街道办事处。关于供水、排水、供电、供气等设施设备故障影响正常使用的紧急情况，物业服务企业应同时报告相关专营单位。

　　第二十七条 【应急情形认定】业主委员会（代履行业主委员会职责的社区居民委员会）对物业服务企业报告的紧急情形和维修事项真实性、紧迫性与合法性予以审核确认，并出具书面认定意见。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认或者物业管理区域无业主委员会的，物业管理区域所在地街道办事处可据实代为确认。

　　应急维修费用十万元（含）以上的，如相关部门未出具针对维修事项的整改通知书，街道办事处需对紧急情形和维修事项出具审核意见。

　　街道办事处审核过程中认为应急情形认定可能存在争议的，可组织有关部门、业主委员会、物业服务企业、社区党委、物业管理区域党组织、业主代表等召开物业管理联席会议对应急维修范围、维修事项予以充分讨论。

　　第二十八条 【及时维修原则】原则上物业服务企业或业主委员会应在应急情形认定之日起三个月内动工组织维修，超过六个月未动工的，须重新认定紧急情形和维修事项。有合理事由无法在时限内组织维修的，需向区管理机构提交情况说明。

　　第二十九条 【应急使用备案】应急情形经认定后，物业服务企业将维修方案等有关信息录入深圳市物业专项维修资金管理系统，持申请表、分摊明细、竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等相关材料至区管理机构申请备案。若材料齐全，区管理机构于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料需要补齐补正，区管理机构应在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。

第四章 附  则

　　第三十条本指引与上级相关法律、法规、规章不一致的，依照上级相关规定执行。

　　第三十一条本指引自2026年2月1日起施行，有效期为3年，执行过程中的具体问题由区住房和建设部门负责解释。