深圳市罗湖区住房和建设局关于印发《深圳市罗湖区物业服务招标实施细则》的通知

文　号	罗住建规〔2024〕1号	发布机关	深圳市罗湖区住房和建设局
签发日期	2024-12-05	实施日期	2024-12-16

各有关单位：

《深圳市罗湖区物业服务招标实施细则》已经区政府八届第93次常务会议、2024年第33次区政府党组会议审议通过，经区委审定同意，并向区人大常委会报告。现予以印发，请认真贯彻执行。

深圳市罗湖区住房和建设局

2024年12月5日

　　深圳市罗湖区物业服务招标投标实施细则

　　第一章  总则

　　第一条 为加强物业管理区域选聘物业服务企业监管工作，规范物业服务招标投标活动，根据《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市物业服务招标投标指导规则》等有关规定，结合罗湖区实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于罗湖区的住宅物业管理区域（以下简称住宅区）业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业及其监督管理的活动。

　　第三条 物业服务招标投标活动遵循诚信、公开、公平、公正、择优的原则，实行招标人负责制。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务招标投标活动。

　　第四条 业主大会公开招标选聘物业服务企业的，鼓励通过全市统一的物业服务招标投标交易平台（以下简称招标投标平台）进行。

　　第五条 区住房和建设部门负责罗湖区住宅区业主大会选聘物业服务企业的业务指导和监管，按照法律、法规、规章及规范性文件规定的职责处理相关信访投诉。

　　第六条 街道办事处负责指导、监督辖区内住宅区业主大会选聘物业服务企业相关具体工作，指导业主委员会编制招标文件、确定业主大会议题和召集业主大会会议等，对物业服务项目招标投标的异议处理进行监督，对业主大会会议通过的招标文件进行备案，按照法律、法规、规章及规范性文件规定的职责处理相关信访投诉。

　　第七条 业主大会是住宅区公开招标选聘物业服务企业的招标人。招标人可以委托招标代理机构协助办理招标事宜。

　　第八条 业主委员会作为业主大会的执行机构履行如下职责：

　　（一）编制招标公告、招标文件；

　　（二）发布招标公告及对招标文件进行澄清、答疑和补遗；

　　（三）依照业主大会确定的招标事项组织开标、评标和定标；

　　（四）依照本细则组建评标委员会和定标委员会；

　　（五）依照本细则答复相关异议；

　　（六）依照中标结果，以业主大会名义与中标物业服务企业签订物业服务合同；

　　（七）法律、法规、规章、规范性文件及本细则规定的其他职责。

　　第二章  招标与投标

　　第九条 业主委员会应当在街道办事处的指导下编制招标公告和招标文件。

　　招标公告、招标文件和物业服务合同应当参照市住房和建设部门发布的示范文本制定。

　　第十条 招标公告应当载明以下主要事项：

　　(一)招标人的名称、地址、联系方式；

　　(二)招标项目的名称、地址、建筑面积等基本情况；

　　(三)物业管理费价格和物业服务费最高价格；

　　(四)投标资格条件和投标截止时间；

　　(五)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的途径；

　　(六)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他事项。

　　第十一条 招标文件应当包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、服务期限等；

　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

　　（四）评标方法、定标方法；

　　（五）图纸及相关说明：房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数；

　　（六）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

　　（七）拟签订的物业服务合同文本及物业服务合同的签订说明；

　　（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他事项。

　　物业服务项目招标文件应当符合物业服务项目的特点和需要，并按本细则及业主大会会议决定载明评标方法和定标方法。对于投标人资格审查的标准、投标报价要求、评标标准等不允许偏离的实质性要求和条件，招标人应当在招标文件中规定，并以醒目的方式标明。招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

　　第十二条 业主委员会应当于召集业主大会会议十五日前，将本细则第十三条规定事项的有关议题予以公示。业主对议题提出书面意见建议的，业主委员会应当召开业主委员会会议研究决定并予以答复；业主对答复内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当依法处理。

　　业主委员会召集业主大会决定公开招标选聘物业服务企业的有关事项，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会，社区居民委员会应当派员列席会议或了解会议情况。

　　第十三条 对于选聘物业服务企业的以下事项，由业主大会会议作出决定：

　　（一）是否通过原物业服务企业的续聘方案；

　　（二）是否通过选聘物业服务企业的招标文件；

　　（三）明确评标、定标方法；

　　（四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他需要业主大会决定的事项。

　　上述事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会不得授权业主委员会决定选聘物业服务企业相关事项，不得授权业主委员会直接确定中标人。

　　第十四条 业主大会会议决定公示期满后，业主委员会应当在十五日内通过市物业管理信息平台将业主大会会议通过的招标文件报街道办事处备案。街道办事处应当在五个工作日内予以备案并同步抄送区住房和建设部门，相关争议必须处理的除外。

　　第十五条 业主委员会办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：

　　（一）物业服务招标文件备案申请书；

　　（二）业主大会决议结果公告(并附公示照片)；

　　（三）物业服务招标文件；

　　（四）招标公告；

　　（五）业主委员会委托书和受托经办人身份证明；

　　（六）委托招标协议（如有）；

　　（七）其他业主大会决议相关资料。

　　第十六条 招标文件备案后，业主委员会应当及时在招标投标平台发布招标公告和文件，自发布至载明的投标截止时间止不得少于二十日。

　　第十七条 投标人或者其他利害关系人对招标文件的质疑，应当在投标截止时间十日前提出。业主委员会应当在投标截止时间五日前，在招标投标平台发布补充公告作出答疑、补遗。

　　第十八条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并应当在投标文件中对招标文件提出的要求和条件作出明确响应。

　　第三章  开标与评标

　　第十九条 业主委员会应当依照《深圳市物业服务招标投标指导规则》规定，通过招标投标平台组织开标和评标。

　　第二十条 物业服务招标项目的评标方法包括择优评审法和定性评审法。

　　第二十一条 采用择优评审法的，评标委员会应当按照招标文件的规定审查各投标文件是否满足招标文件实质性要求，并对服务方案、投标报价、物业服务评价等进行优劣比较，最终按照合格投标人数的50%（采取四舍五入取整）择优推荐进入定标环节，具体数量由业主大会会议表决并在招标文件中载明，但原则上不多于八名、少于三名。

　　第二十二条 采用定性评审法的，评标委员会应当按照招标文件的规定审查各投标文件是否满足招标文件实质性要求，并指出各投标文件的优点、缺陷以及签订合同前应注意和澄清的事项等，并将所有不被判定为无效标的投标人均确定为合格投标人。

　　第二十三条 评标委员会由物业服务项目评标专家组成，人数为五人以上单数。评标专家由业主委员会通过招标投标平台从市住房和建设部门建立的物业管理专家库中随机抽取。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担相应责任。

　　第二十四条 评标委员会应当按照招标文件的规定进行评标，并于评标会议结束时向招标人提交全体成员签字的评标报告，如评标委员会成员以书面形式对评标结果说明其不同意见和理由的，报告中应该注明该不同意见。

　　评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。评标委员会应当对此作出书面说明。

　　第二十五条 经评标委员会评审，合格投标人不足三个，或发现影响招标投标公正的违法、违规行为的，应予废标，招标人应当通过招标投标平台宣布本次招标失败，进行重新招标。如再次废标的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。评标委员会作出无效标或废标的决定，应当依法律、法规、规章及规范性文件的规定。

　　第二十六条 业主委员会应当自收到评标报告之日起一个工作日内将评标报告在招标投标平台公示，时间不少于三个工作日。

　　投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在评标报告公示期内提出。业主委员会自收到异议之日起三个工作日内作出答复。

　　第四章 定标与中标

　　第二十七条 物业服务招标项目评标方法采用择优评审法的，定标方法应当采用票决定标法；评标方法采用定性评审法的，定标方法可以采用票决抽签定标法。鼓励业主大会通过票决定标法选聘物业服务企业。

　　招标人也可授权评标委员会评审择优确定中标人。

　　第二十八条 票决定标法是指通过召开业主大会会议对进入定标环节的合格投标人投票表决确定中标人，相关程序按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》的规定进行。

　　第二十九条 票决抽签定标法是指由业主委员会组建定标委员会，定标委员会通过投票表决方式在所有合格投标人中确定三名进入抽签程序，再以随机抽签方式确定中标人。相关程序按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》的规定进行。

　　第三十条 业主委员会应当在确定中标结果之日起三日内在招标投标平台公示中标结果，时间不少于十日。

　　第三十一条 投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在公示期满七日前向招标人提出，业主委员会应在公示期满前予以答复。公示期满无异议或者异议不成立的，中标结果公示期满后三十日内，业主委员会应当以业主大会名义向中标人发出中标通知书，并按照招标文件和中标人的投标文件与中标人签订书面物业服务合同，且双方不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。合同实质性内容主要包含服务范围、服务期限、服务质量、服务价款等。

　　第三十二条 中标人应当在物业服务合同签订之日起十五日内将合同副本报区住房和建设部门备案。区住房和建设部门完成物业服务合同备案后，应出具物业服务合同备案回执并将物业服务合同备案回执同步抄送至物业所在地街道办事处。

　　第三十三条 定标后有下列情形之一的，招标人可以采用原招标文件规定的定标方法从进入定标环节的合格投标人中重新确定中标人：

　　（一）中标人放弃中标资格的；

　　（二）中标人因自身原因未在中标结果公示期满后的30日内与招标人签订物业服务合同的；

　　（三）被查实存在影响中标结果的违法行为的。

　　采用票决定标法的，将得票顺序排名第二且票数达到业主大会作出决定的比例要求的合格投标人作为中标人。如无符合条件的合格投标人，由业主委员会重新召开业主大会票决确定中标人。

　　采用票决抽签定标法的，业主委员会按本细则第二十九条，组织原定标委员会从进入抽签程序但未中标的两名合格投标人中随机抽取一名确定为中标人。

　　第五章  投诉与处理

　　第三十四条 招标投标过程中，投标人或者其他利害关系人有质疑或者异议的，应当先通过招标投标平台实名提出，业主委员会予以答复。相关活动不得超过本细则规定的时限。

　　第三十五条 区住房建设部门应做好物业服务招标投标活动业务的监督管理工作，依法处理信访投诉，并指导街道办事处依法处置投诉。

　　街道办事处收到下列诉求应当依法处理：

　　（一）招标人未及时作出答复；

　　（二）异议人对答复不满意的；

　　（三）异议人认为招标投标活动不符合法律、法规、规章和规范性文件规定的。

　　异议人应当自应收到答复截止之日或收到答复之日起十日内，实名向物业所在地街道办事处书面提出投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。

　　第三十六条 投诉人提出投诉应当提交投诉书。投诉书应当包括下列内容：

　　（一）投诉人的名称、地址及有效联系方式；

　　（二）被投诉人的名称、地址及有效联系方式；

　　（三）投诉事项的基本事实；

　　（四）相关请求及主张；

　　（五）有效线索和相关证明材料；

　　（六）投诉人与投诉项目有利害关系的证明材料。

　　第三十七条 在投诉调查处理过程中，有下列情形之一的，街道办事处可以责令业主委员会暂停招标投标活动：

　　（一）已有证据证实投诉问题属实，若不暂停将给投诉人造成较大损害或者造成不良社会影响的；

　　（二）投诉事项情况复杂，涉及多个投标人或者部门，需要其他行政监督部门协助调查的；

　　（三）投诉事项涉及专业性或者技术性问题，需要原评标委员会复核或者专家评审的；

　　（四）行政监督部门认为需要暂停招标投标活动的其他情形。

　　第三十八条 街道办事处依据《深圳经济特区物业管理条例》第四十九条、第六十七条通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当通过招标投标平台进行并依《深圳市物业服务招标投标指导规则》和本细则行使招标人的有关权利。

　　第三十九条 社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责期间，如住宅区业主大会需公开招标选聘物业服务企业，社区居民委员会应当按照《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》和本细则规定组织开展相关工作。

　　第四十条 下列情形选聘物业服务企业的，参照本细则执行：

　　（一）住宅区依法成立业主大会之前，建设单位采用公开招标方式选聘物业服务企业的；

　　（二）非住宅区采用公开招标方式选聘物业服务企业的。

　　第四十一条 本细则自2024年12月16日起施行，有效期3年。本细则与法律、法规、规章及规范性文件不一致或未尽事宜，以相关法律、法规、规章及上级行政规范性文件为准。