深圳市司法局关于市七届人大四次会议第20230542号建议答复的函

耿博等代表：

　　市七届人大四次会议第20230542号“关于修改《深圳经济特区不动产登记条例》的建议”收悉。收到相关建议后，我局高度重视，于4月28日组织市规划和自然资源局、市不动产登记中心与你们进行了座谈沟通。经研究，所提建议主要针对《深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）》（以下简称《条例（征求意见稿）》），经过反复修改完善后，我们目前已修改为《深圳经济特区不动产登记条例（草案送审稿）》（以下简称《条例（草案送审稿）》）。现结合座谈情况以及《条例（草案送审稿）》的最新内容答复如下：

　　一、关于“建筑物区分所有权不是登记客体”的问题

　　您提出，《条例（征求意见稿）》第十四条将建筑物区分所有权作为不动产登记的客体之一，在表述上值得商榷。此建议较为合理，我们已采纳，并在《条例（草案送审稿）》中将“建筑物区分所有权的首次登记”修改为“国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记”。

　　二、关于“业主共有的不动产权利并非都能成为登记客体”的问题

　　您提出，业主共有的不动产权利并非都能成为不动产登记的客体。《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号，以下简称《实施细则》）第三十六条规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。因此，《条例（草案送审稿）》与《实施细则》保持了衔接，在第五十五条中对业主共有部分不动产登记作了规定。

　　三、关于“土地使用权出让合同不是政府单方申请登记的依据”的问题

　　您提出，《条例（征求意见稿）》第二十三条和第二十七条将土地使用权出让合同的约定作为建筑物建成后产权归属的依据，建议予以修改。该建议较为合理，我们已采纳，并已在《条例（草案送审稿）》中修改相关表述。

　　四、关于“不动产登记中不应允许其他行政管理搭车”的问题

　　您提出，《条例（征求意见稿）》第三十条第三款和第四款规定的部门协作以及与公用事业的同步办理将加重不动产登记申请人的责任。《深圳经济特区优化营商环境条例》（以下简称《优化营商环境条例》）第六十六条规定，不动产登记机关应当压缩不动产登记办理时限和优化不动产登记流程，加强与税务、公安、民政、社保等部门和金融机构等单位的信息共享，实施不动产登记、交易和缴税并行办理，提供不动产登记信息网上查询和现场自助查询服务。推行不动产登记与水、电、气变更联动办理，由不动产登记部门统一受理，一次性收取全部材料并推送至供水、供电、供气等公用事业服务单位并联办理相关业务。因此，《条例（草案送审稿）》与《优化营商环境条例》保持了衔接，从优化服务举措，营造便民利民营商环境的角度，在加强部门协作和不动产登记事项同步办理等方面作了优化。

　　五、关于“办理继承转移登记不应当强制公证或变相强制公证”的问题

　　您提出，《条例（征求意见稿）》第四十九条和第五十条中规定的“也可以提交经公证的材料”为强制公证留下伏笔。《条例（草案送审稿）》的表述参考了《上海市不动产登记若干规定》第二十一条的规定，增加了“也可以提交经公证的材料”的选择情形，未强制公证。

　　六、关于“竣工备案与否不应成为首次登记前提”的问题

　　《实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交房屋已经竣工的材料。《条例（草案送审稿）》与《实施细则》保持了衔接，目前已将竣工材料表述修改为“房屋竣工验收合格的材料”。

　　七、关于“不应依土地出让合同将房屋、设施直接登记在接收单位名下”的问题

　　您提出，不应直接依据国有建设用地划拨决定书、土地使用权出让合同将公共配套设施、创新型产业用房等直接登记在接收单位名下。该建议具有一定合理性，我们已采纳，并在《条例（草案送审稿）》第五十四条修改为：划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）等土地权属来源材料要求建设单位配建公共服务设施、创新型产业用房、政策性住房等产权归政府的不动产的，应当在土地权属来源材料中明确接收单位。在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，由建设单位和接收单位共同申请办理。已核发或者签订的土地权属来源材料未明确接收单位的，政府或者相关部门应当明确接收单位，再由接收单位与建设单位共同申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

　　八、关于“商品房登记的难点是容易产生争议的专有部分”的问题

　　您提出，实务中争议较多、有必要在立法中明确的是车位、幼儿园等具有公用性质的资产以及露台等在构造上不具有独立性的特殊不动产的登记问题。

　　（一）关于停车位的不动产登记

　　《物权法》颁布实施前，国家对于住宅小区停车位的权属未作统一规定，各地一般自行制定政策。1993年，我市出台《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称《转让条例》），在第十三条规定，房地产首次转让合同对停车位没有特别约定的，停车位随房地产同时转移；有特别约定的，经登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。1994年，我市颁布《深圳市房屋建筑面积计算规则》（以下简称《规则》），根据《规则》，规划和自然资源部门对地下车位、车库不收取地价、不计算容积率，后将其作为地下核增建筑面积，从技术规则层面而言，核增建筑面积的停车位属于公用或业主共同使用，但相关法律法规未作规定、土地出让合同也未作约定，因此，不动产权登记中心未办理登记。经梳理在此期间签订房地产买卖合同的相关案例，发现法院判决遵循《转让条例》规定，合同约定停车位产权归开发企业所有的，予以认可，合同未约定或者约定不明确的，判定停车位归全体业主所有。

　　《物权法》颁布实施后，《转让条例》未失效并于2019年作了最新修正，尽管其关于停车位的有关规定与《物权法》不完全一致但不本质冲突，比如：在买卖合同有约定的情形下，都要求遵守合同约定；在买卖合同未约定情形下，《转让条例》更倾向于将停车位权属界定为全体业主共同使用，而《物权法》更倾向于归合法建造者支配。

　　2020年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《物业条例》）修订实施。对于新增车位，明确要求在新签订的土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位、车库约定归开发企业所有的，只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。对于《物业条例》实施之前的存量停车位，由于情况较为复杂，按照“法不溯及既往”的原则，《物业条例》未予涉及。

　　（二）关于幼儿园的不动产登记

　　关于幼儿园的不动产登记，权利人可以根据土地使用权出让合同的约定申请办理不动产登记，在政策层面不存在障碍。

　　（三）关于露台、绿地等的不动产登记

　　如果露台、绿地等属于业主的专有部分，且按照不动产登记相关规范可以形成不动产单元的，可以按规定办理不动产登记；如果露台、绿地等属于业主共有部分的，可按照《实施细则》以及《条例（草案送审稿）》办理不动产登记。

　　九、关于“抵押价值应当由当事人确定”的问题

　　您提出，抵押是对债权的担保，抵押物的价值是否充足，应当由抵押权人判断，并提出《条例（征求意见稿）》第八十二条产业用地抵押的表述存在问题。

　　修改后的《条例（草案送审稿）》第七十三条规定，法规、规章、市政府有关规定或者土地使用权出让合同对自主创新示范区及高新园区用地、工业及其他产业用地、总部用地等建设用地使用权及地上建筑物、构筑物的抵押价值作出特别限制规定的，在办理抵押权登记时，建设用地使用权的抵押价值市规划和自然资源主管部门派出机构确定，地上建筑物、构筑物的抵押价值依法可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。条文依据来源于两个方面：

　　第一，《城市房地产抵押管理办法》（2021年住建部令第52号修改）第二十二条规定，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。

　　第二，我市在出让产业用地时已经给予地价等政策优惠，为避免土地价值流失，在《深圳经济特区高新技术产业园区条例》等立法中规定，以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物用于抵押的，经市政府土地行政管理部门批准后，可申请房地产抵押登记。土地抵押价格不得高于原出让合同的剩余地价，建筑物抵押价格不得高于建筑物成本价减折旧价。因此，《条例（草案送审稿）》进一步强化了建设用地使用权的抵押价值由主管部门派出机构确定。

　　此复。

深圳市司法局

2023年5月22日