【案情简介】
2011年6月21日，卖方黄某某与买方陈某某共同向深圳市房地产权登记中心申请对“深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处中信红树湾花城X栋第2-3层CXXX”的转移登记，并提交《深圳市二手房买卖合同》《公证书》、陈某某的户口簿、深圳市公安局西乡派出所出具的《居民身份证领取凭证》等材料，《深圳市二手房买卖合同》显示房屋交易价款为人民币200万元，《公证书》显示原告黄某某为陈某某购买上述房产的全权代理人。
2011年6月24日，深圳市房地产权登记中心受理后向陈某某核发了深房地字第XXXX号《房地产证》。
2016年2月25日，深圳市公安局人口管理处向被告不动产登记中心复函告知，“陈某某在我市常住人口管理信息系统内无户籍登记及居民身份证办证记录”。被告不动产登记中心于2016年4月14日作出《深圳市不动产登记中心关于撤销深房地字第XXXX号房地产证的决定》，主要内容为：“陈某某、黄某某：2011年6月，陈某某向我中心提交了《身份证领取凭证》《户口本》等身份证明材料，申请办理中信红树湾花城X栋CXXX的房地产转移登记，该登记申请经核准，核发了深房地字第XXXX号《房地产证》。上述申请材料中，《身份证领取凭证》《户口本》记载的姓名均为陈某某，落款均显示系深圳市公安局核发。根据深圳市公安局就陈某某身份证明材料事宜向我中心出具的复函，陈某某（身份证号：XXXX）在我市常住人口管理信息系统内无户籍登记及居民身份证办证记录。由此可见，当事人在办理上述转移登记时提交的身份证明材料与真实情况不相符。《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款第（二）项规定，当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的，登记机构可以决定撤销核准登记事项。根据上述规定，我中心决定撤销深房地字第XXXX号《房地产证》的核准登记。”被告不动产登记中心向原告黄某某邮寄送达了该文书。
2020年1月8日，原告黄某某等四人向被告不动产登记中心提交《申请书》，申请“将深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处中信红树湾花城X栋CXXX号房产变更登记在黄某某等四人名下。”
2020年2月4日，被告不动产登记中心作出《深圳市不动产登记中心关于驳回中信红树湾花城X栋CXXX号房转移登记申请的决定》，以当事人在申请登记时隐瞒真实情况伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的情形，涉案房产证已于2016年4月14日被依法撤销为由，驳回了原告的登记申请。
原告黄某某等四人不服，于2020年3月4日向被告市规划和自然资源局申请行政复议。2020年4月15日，被告市规划和自然资源局作出深规划资源复决[2020]X号《行政复议决定书》，维持原行政行为，并送达各方当事人。
原告不服，提起行政诉讼，请求撤销被告不动产登记中心作出的深不动产登[2020]X号《深圳市不动产登记中心关于驳回中信红树湾花城X栋CXXX号房转移登记申请的决定》，撤销被告市规划和自然资源局作出的深规划资源复决[2020]X号《行政复议决定书》，责令两被告转移登记原深房地字第XXXX号《房地产证》所登记的房产至原告名下。
【调查与处理】
一审法院认为，涉案房产原产权人黄某某与陈某某于2011年6月21日向被告不动产登记中心提出转移登记申请，被告不动产登记中心审核后认为符合《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定的转移登记的条件，故予以核发深房地字第XXXX号《房地产证》。该核发行为表明，涉案房产的买卖是黄某某与陈某某的真实意思表示，陈某某向黄某某支付了交易对价，双方的房屋买卖行为已完成，不存在法律法规规定的不予登记、驳回登记的情形。被告不动产登记中心于2016年4月14日作出撤销深房地字第XXXX号《房地产证》的理由为“陈某某（身份证号：XXXX）在我市常住人口管理信息系统内无户籍登记及居民身份证办证记录”，即陈某某向被告不动产登记中心申请转移登记时，为规避房屋限购政策而伪造了深圳市的户籍身份证明，故被告不动产登记中心基于陈某某伪造证明材料的事实予以撤销深房地字第XXXX号《房地产证》。该撤销登记行为，使涉案房产失去了物权公示效力，不动产登记簿显示该次转移登记“失效”，房产权利属于不确定的状态。但该撤销《房地产证》的行为并不能改变涉案房产“买卖是黄某某与陈某某的真实意思表示，陈某某向黄某某支付了交易对价，双方的房屋买卖行为已完成”的既成事实。涉案房产不能转移登记至陈某某名下的主要原因仍是陈某某伪造深圳市身份证明，不符合限购政策，无法获得购房资格。
陈某某向黄某某支付了交易对价，该房产已从黄某某名下转出，双方的交易行为已完成，仅是因为陈某某不具有限购资格而无法获得产权登记。此外，卖方黄某某与买方陈某某签订房屋买卖合同及申请转移登记的时间为2011年，距今已长达九年之久，当时卖方黄某某已经配合陈某某履行了转移登记的义务，如要求黄某某配合原告再次申请转移登记，既不利于维护房地产交易市场的稳定性，也有为黄某某增加合同负担的现实困难。虽然陈某某为获得产权登记而伪造身份证明的行为确实不当，但在其已经死亡的情况下，不应因其生前的违法行为而否定其财产利益，其继承人有权继承其财产利益。另，在涉案房产产权转移情况已经查实的情况下，再行要求原告另行通过民事诉讼获取产权确认判决，无疑为行政相对人增添诉累。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定的审查事项包括“申请登记事项与不动产登记簿记载的房地产权利不冲突”，被告不动产登记中心于2016年4月14日撤销深房地字第XXXX《房地产证》后，涉案房产的权属处于不确定的状态，原告申请的产权登记并未与不动产登记簿记载的房地产权利冲突，原告提供的申请材料用以证明其可以对目前产权处于不确定状态的涉案房产获得产权登记。被告不动产登记中心错误适用《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条第（四）项的规定，作出驳回转移登记的申请不当。因此，一审法院撤销了涉案具体行为与《行政复议决定书》，并责令被告不动产登记中心于判决生效之日起三十日内对原告黄某某等四人的《申请书》重新作出处理。
被告不服，向深圳中院提起上诉。
深圳中院认为：《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定：“登记机构应当对下列事项进行审查：（一）申请人提交的不动产权属证书的真实性；（二）各申请文件所证明事实的关联性；（三）申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容等申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性；（四）申请登记事项与不动产登记簿记载的房地产权利不冲突；（五）不存在本条例规定的不予登记、驳回登记或者暂缓登记的情形。申请登记的有关情况需要进一步证明的，登记机构应当要求申请人补充材料或者进一步询问申请人；仍不能证明的，登记机构应当实地查看或者要求申请人提交有关情况的公证书或者其他具有法定证明力的文件。经审查，申请人的申请符合规定的，登记机构应当在本条例规定的时间内办理登记，确认其房地产权利，颁发不动产权属证书；对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。”本案不动产登记中心2011年6月24日向陈某某核发的深房地字第XXXX号《房地产证》已经被不动产登记中心于2016年4月14日作出的《深圳市不动产登记中心关于撤销深房地字第XXXX号房地产证的决定》予以撤销，此时陈某某已经不是涉案不动产登记簿记载的所有权人。黄某某等四人于2020年1月8日以深房地字第XXXX号《房地产证》为依据要求不动产登记中心将涉案房产直接变更登记在自己名下，缺乏事实基础。深圳中院最终撤销了一审判决，驳回了四原告的诉讼请求。
【法律分析】
本案两审法院作出不同判决结果的原因，主要在于法院对涉案《房地产证》于2016年4月14日被撤销后，原产权人陈某某以及陈某某的配偶及子女（也即本案四被告）是否有权向登记机构申请转移登记申请。申请转移登记是否需要具有“陈某某为《房地产证》权利人”这个要件。
一审法院从房屋的实际占有情况出发，认为登记机构撤销《房地产证》的行为并不能改变涉案房产“买卖是黄某某与陈某某的真实意思表示，陈某某向黄某某支付了交易对价，双方的房屋买卖行为已完成”的既成事实。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定的审查事项包括“申请登记事项与不动产登记簿记载的房地产权利不冲突”这一要件，登记机构撤销《房地产证》后，涉案房产的权属处于不确定的状态，原告申请的产权登记并未与不动产登记簿记载的房地产权利冲突，由此认为被告不动产登记中心错误适用《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条第（四）项的规定作出驳回转移登记的申请具有不当之处。
相比之下，二审法院以涉案《房地产证》被撤销为由认定陈某某并非涉案不动产的所有权人，进而认为陈某某的配偶及子女（也即本案四被告）也无转移登记的事实基础更符合不动产物权保护及转移的宗旨，并且符合司法谦抑性的原则要求。
【典型意义】
《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》以及《深圳经济特区房地产登记条例》均有规定，当事人应当对其所提交登记申请文件的真实性负责。对于当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的，登记机构可以决定撤销全部或者部分登记事项。不动产物权的变动以及公示效力均以严格的登记制度来保障，一旦登记被撤销，当事人也就失去不动产物权以及不动产本身的公示公告效力。由此，不动产进行转移的物权公示链条中断，当事人在没有物权登记基础上进行转移登记的公示链条被阻断，登记机构无权也不应为其办理转移登记。
本案的意义就在于通过案例向社会公众释明不动产登记制度的重要性与强制力，当事人想要获取不动产物权变更转移的法律效果，必须在法律层面对不动产享有物权，否则转移登记将失去事实基础。
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