霭某某诉深圳市不动产登记中心撤销抵押登记案以案释法

　　【案情简介】

　　2017年10月17日，深圳市不动产登记中心作出抵押登记行为，对原告霭某某所有的九龙城广场231A房产进行抵押登记，抵押编号为DY-01D17017844，抵押人霭某某，抵押权人陈某。

　　2017年12月18日，陈某以霭某某和朱某某为共同被告向深圳前海合作区人民法院提起民事诉讼，要求返还借款人民币70万元及利息30万元。

　　2018年5月23日，霭某某以深圳市不动产登记中心为被告提起本案行政诉讼，诉称深圳市不动产登记中心于2017年10月17日作出的编号为DY-01D17017844的抵押登记行为，系被他人冒充申请办理所致，请求法院判令撤销。主要理由是《深圳市抵押登记申请表》的签名是伪造的，申请登记材料中的身份证明复印件模糊不清，不能反映本人身份等。

　　在诉讼中，广东财安司法鉴定所对涉案《深圳市抵押登记申请表》背面询问笔录下方申请人承诺一栏抵押人签字处“霭某某”的签名进行了鉴定，鉴定结果为该处签名不是霭某某所写。证人朱某某出庭作证，其自称曾为霭某某女婿，因赌博欠债，瞒着霭某某拿了霭某某的房产证去办理了抵押登记，偿还赌债。

　　【调查与处理】

　　经一审法院查证，深圳市不动产登记中心作出DY-01D17017844抵押登记行为所依据的《深圳市抵押登记申请表》系伪造。一审法院认为，本案明显存在有人提供虚假材料骗取抵押登记的情形。深圳市不动产登记中心根据申请人提供的虚假材料所做出的抵押登记行为，属于证据不足。判决撤销深圳市不动产登记中心于2017年10月17日作出的抵押编号为DY-01D17017844的抵押登记行为。

　　二审法院认为，抵押登记申请表上的签名经鉴定并非霭某某本人所签，霭某某否认系其签名并主张其当时不在内地及对被诉抵押行为不知情。因此，深圳市不动产登记中心未尽审查职责，被诉抵押登记行为依据的主要证据不足，依法应予以撤销。霭某某请求撤销被诉抵押登记行为，依法应予支持。原审判决撤销被诉抵押登记行为正确，依法予以维持。

　　【法律分析】

　　本案的主要争议焦点为，登记中心办理DY-01D17017844抵押登记的行为是否合法。

　　登记中心基于《深圳市抵押登记申请表》等申请抵押登记的材料，启动了行政登记审查并作出了登记行为。但《深圳市抵押登记申请表》系伪造，不能作为作出抵押登记的事实依据。

　　根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，行政行为主要证据不足的，人民法院可以判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。尽管登记中心在抵押登记中程序合法，但主要证据不足，导致认定事实错误，且判决重新作出行政行为不具有事实上的可能性。最后法院判决撤销被诉抵押登记行为。

　　【典型意义】

　　登记机关应当严格履行审查申请材料的审慎义务。

　　事实审查是不动产登记业务办理的核心内容，采取何种审查模式关系到登记公信力的强弱、登记效率的高低以及相关责任的具体承担。自《物权法》确立不动产物权变动原则上采取“登记要件主义”以来，围绕着登记的性质、登记机构的职责等问题产生了较大争议。

　　根据《民法典》第二百一十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从《民法典》本条规定的登记机构的审查职责来看，采用的应当是实质审查模式。（1）从审查的材料看，包括了《民法典》第二百一十一条规定的权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。这实际上已经表明《民法典》规定的登记审查不仅仅是形式上对提交材料的审查，还要检验这些材料的真实合法性。（2）从登记机构可以询问登记申请人来看，说明登记审查要以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。（3）登记机构于必要时还可以实际上赋予登记机构调查职权。（4）实质审查赋予登记机构更大的审查权力其目的在于确保登记的准确性。

　　《民法典》基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立了实质审查的登记模式是符合我国实际需要的，这样才能足以维护登记的公信力，而且，《民法典》第二百二十二条也规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”据此，对申请材料进行实质审查强化了登记机构的责任，减少错误登记风险的发生。

　　在具体的审查范围上，依据《民法典》第二百一十二条第一款第一项之规定，登记机构不仅要查阅申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全，还负有一定的验证材料内容是否清晰可辨以及是否与申请事项具有关联性等义务。依据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条之规定，登记机关对各申请文件所证明事实的关联性、申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容等申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性等内容负有审查职责。

　　本案出现的他人冒充权利人向登记机构申请登记，反映出登记机关形式审查的精细化程度有待提升。鉴于法院合法性审查采取了“抓住一点不及其余”的方式，主要根据签字系伪造的鉴定意见撤销了被诉行政行为，对原告霭某某提出的抵押登记档案中抵押人提交的身份证复印件内容模糊的问题，并未审查。登记机关对明显难以辨别拟证明内容的申请材料，如能认真审查，在本案冒名申请人签字前要求重新提供内容模糊的身份证明复印件，或将不会为冒名签字留下可操作性空间，降低他人冒名申请登记的可能性。建议登记机构加强形式审查的精细化建设，收到申请人提交的各项材料后，着重注意申请材料中拟被用于证明相关事实的信息是否清晰可辨。

　　本案提示了登记机构在审查申请人提交的各项材料中的审慎义务，即使签字是否伪造难以辨别，但申请材料是否清晰可识别，却是易于审查的，且该等审查的严格细致，也将易于在防范他人冒充申请方面产生实效，这也是登记机关的职责所在。