孟某诉深圳市不动产登记中心不予受理更正登记申请案以案释法

　　【案情简介】

　　孟某系深圳市福田区振兴路与燕南路交汇处阁林网苑424号房（以下简称涉案房产）业主。

　　2019年12月16日，孟某向深圳市不动产登记中心（以下简称登记中心）领取了涉案房产不动产权证书。

　　2020年6月9日，孟某以该证书记载的土地用途及房屋用途错误为由向登记中心提出更正登记申请，登记中心于当日出具涉案不予受理通知书，称“经核查，上述决定不予受理。具体原因如下：依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条，经核查登记系统登记簿和档案原件，与不动产权证书记载一致”。

　　原告不服，提起诉讼。

　　【调查与处理】

　　一审法院认为，孟某认为涉案房产登记存在错误，向登记中心申请更正登记，登记中心在孟某符合《不动产登记暂行条例》第十七条规定的情形下，应当受理更正登记申请，至于是否准许登记，应当由登记中心根据受理核实情况依法作出行政行为。综上所述，登记中心依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条的规定作出涉案不予受理通知书适用法律错误，应予撤销。撤销后孟某的申请未得到处理，应由登记中心重新作出行政行为。

　　二审法院认为，本案的争议焦点是登记中心针对孟某提出的更正登记申请决定不予受理的行为是否合法。本案中，登记中心以不动产登记簿与不动产权证书记载一致为由决定不予受理，但该决定不予受理的事由并非登记中心在受理程序应审查的范畴，即不属于可决定不予受理的法定事由，故登记中心作出的被诉不予受理通知不符合具体行政行为合法性要求，依法应予撤销。故原审法院判决撤销被诉不予受理通知，并判令登记中心针对孟某提出的更正登记申请重新作出处理，合法有据，依法予以支持。

　　【法律分析】

　　本案的主要争议焦点为，登记中心针对孟某提出的更正登记申请决定不予受理的行为是否合法。

　　（一）登记中心是否受理行为与是否准许更正登记行为是前后相继的两个不同阶段的行政行为

　　根据《不动产登记暂行条例》第十七条第一款规定，登记中心收到不动产登记申请材料，如经审查，属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。由此可知，登记中心在审查是否受理时，仅对是否属于登记职责范围以及申请材料是否齐全、符合法定形式等形式要件是否具备进行审查。对于申请材料的真实性、合法性以及是否满足准许更正登记条件等实质要件不作审查。

　　《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条的规定了登记中心准予更正登记的条件，但该准予更正的条件应当是用于登记中心受理变更登记申请后，审查是否准予变更登记。

　　根据上述分析，登记中心是否受理行为与是否准许更正登记行为是前后相继的两个不同阶段的行政行为，行政机关应当首先审查是否受理当事人的更正登记申请，在作出受理申请决定后，即进入审查是否准予更正登记的阶段，经审查作出是否准予变更登记的决定。

　　（二）以不准予更正登记的事由作出不予受理决定涉及适用法律错误

　　是否受理行为与是否准予更正登记行为不仅是前后相继的两个不同阶段的行政行为，二者审查的内容亦不相同，前者对是否属于登记职责范围以及申请材料是否齐全、符合法定形式等形式要件是否具备进行审查，后者则是对不动产登记簿记载是否无误以及不动产权属证书或者不动产登记证明是否填制错误等实质要件进行审查。

　　登记中心依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条，以不动产登记簿和档案原件与不动产权证书记载一致为由决定不予受理，但该决定不予受理的事由并不应在决定是否受理阶段进行审查，亦并不属于可决定不予受理的法定事由，故登记中心作出的被诉不予受理通知涉及适用法律错误，不符合具体行政行为合法性要求，依法应予撤销。

　　【典型意义】

　　行政机关作出具体行政行为时，在受理阶段和实体处理阶段应当注意把握不同的审查标准

　　行政行为程序合法其中的程序规则是不可变的，设定的诸多程序内容不得因执法状况的变化而变化。我国学界在解读具体行政行为程序合法的基本内容时似乎都意识到了这一点，诸多学者甚至上升到程序至上的高度框定具体行政行为的程序合法，并认为程序合法是判定具体行政行为有效性的首要标准。具体行政行为程序合法作为具体行政行为的一个刚性要件，其地位非常重要。它既要求国家必须对具体行政行为设置相应的程序规则以及在设置程序规则时必须依程序的科学内容作出具体安排，又要求行政主体在实施具体行政行为时必须把程序规则放在较重要的位置上予以忠实执行。作为刚性要件行政主体对此没有裁量的余地，不能够在作出行政行为时对某个具体的程序环节进行处分。

　　考虑到行政机关作出具体行政行为大体可分为受理阶段和实体处理阶段，法律为两个阶段规定了不同的程序要件和审查内容。在受理阶段，法律为保障行政相对人的合法权益，一般倾向于仅对行政相对人的主体资格和提交材料的形式要件，以及行政机关的形式审查义务进行规定。在实体处理阶段，则需对行政相对人实质条件以及行政机关的实体审查义务进行规定。

　　故行政机关在受理阶段和实体处理阶段作出相应行政行为时，要注意把握不同的审查要求，不可将两个阶段的事项混为一谈，否则易造成对行政相对人程序权利的损害以及法律适用错误。