涉小区游泳池、网球场排除妨害纠纷案以案释法

　　【案情简介】

　　原告某金公司经小区开发商授权在某小区管理会馆，经营项目包括小区游泳池、网球场、羽毛球场等。小区第一届业主委员会即该案被告成立后，认为网球场及游泳池属于小区业主共同所有，故对网球场、游泳场上锁封场，导致原告失去了对网球场、游泳场的控制占有权，原告诉求要求排除妨害。

　　【调查与处理】

　　第三人系涉案小区的开发商，2005年8月9日，第三人出具《某某花城湾区会所经营管理证明书》经营项目包括中西餐厅、美容健身SPA……游泳池、网球场、羽毛球场、台球室、壁球场；经营管理期限为18年（即2005年8月28日至2023年8月27日止）。第三人提交《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市房地产买卖合同》，约定：“下列项目权益为卖方拥有：停车场、会所、游泳池、网球场、广告权益以及未分摊范围的物业产权”。原告取得位于某某花城二期小区内游泳池的《卫生许可证》及位于涉案小区内游泳项目的《高危险性体育项目经营许可证》。被告于2018年9月10日向涉案小区业主出具《关于对小区部分物业维权上锁的通告》，载明对涉案小区的网球场、南区游泳池、19栋下沉广场进行上锁封场处理。经向国土部门调查过，涉案小区功能为住宅，该小区内游泳池及网球场属于不计建筑面积的部分；游泳池、网球场属于小区配套设施。

　　南山法院经审理认为，涉案小区的网球场、游泳池，均为室外露天的运动场和游泳池，在涉案小区建设时，已规划作为小区配套设施，列入小区的建筑规划范围，系开发商为了提高小区吸引力而建设的，游泳池及网球场列入建筑规划内，但并未计入建筑面积，即未列入小区公共建筑面积、也未列入专有面积，开发商并未负担游泳池、网球场部分的土地出让金等，故涉案小区的游泳池及网球场，应归全体业主共有。本案中，在涉案小区业委会成立前，第三人作为开发商将游泳池、网球场委托给原告经营，以弥补其建设成本的投入，具有合理性；但在小区业委会成立后，业委会代表小区业主的利益而采取的规范游泳池、网球场的经营的相关行为，不存在侵犯经营者权益的情况。故原告要求被告将游泳池、网球场返还给原告经营并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。

　　【法律分析】

　　本案旨在讨论建筑物区分的所有权中共有部分，但共有部分的界定是通过专有部分的内容确定为依据，通过排除法的模式来加以确定。共有部分系为供业主共同使用的建筑物部分，业主相互间的共同体关系因共有部分之存在而得以成立。共有部分既有由全体业主共同使用的部分，如地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造，楼梯走廊、电梯、给排水系统等公用部分，道路；也有仅为部分业主共有部分，如相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊等。其中对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国民法典作出明确规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。共有部分依据一定的方法进行确定和公示才是明确建筑物区分所有权的外部形式，从建设工程规划文件到房地产登记都应该明示共有部分内容。

　　民法典第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”对实际情况中未囊括的情形进行了总体范围以及留出了裁量空间。在《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”对法定共有与天然共有部分外的约定共有设定了条款，根据本条第1款第（2）项的规定，除法定共有、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，则应视为共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，本条第1款第（2）项作出了兜底性的规定。按照该项规定，满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。“不属于业主专业部分”容易理解。例如，对于窗前绿地，符合专有部分的组成部分的条件的，就应当认定为属于业主的专有部分，而不属于共有部分。“不属于市政公用部分”，主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿地不属于共有部分。既然属于市政“公用”部分，当然就不归小区业主共有。不属于“其他权利人所有”，指的是如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，如小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司，当然就不属于共有部分。

　　本案中的游泳池和网球场的场地面积虽然未计入建筑面积内，即未列入小区公共建筑面积、也未列入专有面积，但从事实上来看，该游泳池和网球场作为配套设施建设和开展是在开发商对外售楼时提供的额外吸引力之一，在涉案小区建设时，也已规划作为小区配套设施，列入小区的建筑规划范围，这一点从民法典规定的第二百七十四条的法律意义上来说即属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施；另外游泳池和网球场的构造和使用上具有非独立性且功能用途上满足公共性以及非排他使用性，从客体和主体来看，涉案小区的游泳池和网球场应为业主共有的设施，在涉案小区的业主委员会成立后，其对游泳池和网球场的规范管理具有正当性。

　　【典型意义】

　　本案旨在探讨建筑区域内属于业主共有部分的划分，对法律未规定的建筑区域部分如何确定归属权，有利于解决案涉纠纷，亦对未来所出现类似情况提供一条可参考和借鉴的道路。