开放封闭小区尚需立法实现法治化

　　出台于2007年的《物权法》实施进入第9个年头之际，最高人民法院昨日发布首个关于《物权法》的司法解释——— 《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权等问题作出规定。这部司法解释将于3月1日起实施。

　　昨日在新闻发布会上，就《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出的“新建住宅要推广街区制，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”等热点话题，最高人民法院民一庭庭长程新文予以回应。他说：“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”

　　司法解释制定

　　结合审判实践难点问题

　　这部《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(简称《解释》)是《物权法》实施以来的首个司法解释，共22个条文，涵盖不动产登记与物权确认或基础关系争议、预告登记的效力、特殊动产转让中的善意第三人、发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围、按份共有人优先购买权的司法保护、善意取得制度的适用等几大方面。

　　最高人民法院民一庭庭长程新文指出，正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础，物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是重要支柱性法律。《解释》的制定结合审判实践中遇到的难点问题，以期有效指导司法审判，推动《物权法》更好地调整社会生活，切实提升保障财产权利及市场交易安全与效率的法治化程度。

　　不动产物权归属

　　是民事诉讼还是行政诉讼？

　　《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。

　　程新文说，这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。对此，《解释》规定，在案件受理上，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于法院民事诉讼受案范围，法院应依法受理，民事审判部门应依法审理。

　　有争议的不动产物权归属怎么进行最终判断？《解释》明确，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，如果当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，应当支持其诉讼请求。

　　《物权法》还规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。程新文提到，实践中，对于到底哪种处分不发生效力，存在模糊认识，一些案件甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

　　为兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，《解释》对不发生物权效力的“处分行为”进行限缩性解释———限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

　　明确“善意第三人”

　　明确“合理价格”之标准

　　程新文指出，因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，如何处理好相关纠纷，成为审判热点、难点。

　　此次《解释》对《物权法》对转移船舶、航空器和机动车等特殊动产中的“善意第三人”作出规定：如果受让人已经支付对价并取得占有，哪怕没有登记，也是“善意第三人”。机动车等特殊动产物权变动，是交付即发生物权的变动效力，而在一物上如果既存在物权又存在债权的话，一般物权优先于债权。具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人欲转让人的债权人的情况，通过转让人的交付取得特定动产物权的人虽未办理登记，但已经依法享有物权，应优先于转让人的一般债权，换句话说，转让人的一般债权人，包括破产人、人身损害权利人、强制执行债权人、参与分配债权人，应当排除于《物权法》所称“善意第三人”范畴之外。

　　程新文提到，与善意取得相关的纠纷非常常见，不仅存在于物权确认纠纷、执行异议等纠纷中，更广泛分布在为数相当多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中，但对《物权法》的相关规定在理解上存在诸多争议。对此，《解释》规定“善意”认定的基本标准，以及在诉讼中由谁承担举证责任，还分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定。

　　房屋等转让纠纷往往涉及什么是“合理价格”？《解释》明确，《物权法》所称的“合理的价格”应根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

　　对于最近热议的“开放封闭小区”问题，《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》并未涉及。不过，在提问环节，最高人民法院民一庭庭长程新文回应“开放封闭小区”是否与《物权法》相悖的问题，认为“开放封闭小区”能实现物和有关资源效益的最大化，是具有前瞻性的城市发展理念，但政策落实涉及有关主体的权益保障问题，还需要通过立法实现。

　　开放小区是否违反《物权法》？

　　新城市规划意见提出的“开放封闭小区”，是否与《物权法》相悖？“封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索”，最高人民法院民一庭庭长程新文回应说，“开放封闭小区”的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，也是落实中央城市工作会议的重要举措，对推进城市现代化具有重要指导意义。目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

　　意见实施还有多长的路要走？

　　“现在的《物权法》有明确规定，小区内的公共绿地和道路都属于业主共有，如果涉及到您所说的这种权益的调整，还有多长的路要走？”有媒体记者追问。对此，程新文表示，国家政策上升为法律，是立法机关要做的事情，司法机关对此会密切关注，对由此可能涉及到的相关主体权益的影响、协调和保护加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关纠纷。

　　制度出台有否经过民意调研？

　　“开放小区”制度的出台有否经过民意调研？程新文回应南都记者提问时说，中国特色的社会主义法律体系在形成过程当中，是党领导人民来制定法律，遵守法律，同时也领导司法机关来执行法律。党的政策和国家政策怎么样制定出来，有规定的程序，包括向社会各界、向有关部门征求意见，司法是纠纷解决的方式之一，是最后一道防线，法院会通过适当方式向有关部门反映司法实践中发现的情况和问题。

　　VS

　　《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

　　新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

　　《物权法》第七十三条

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。