深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》（征求意见稿）意见的结果反馈

序号

征求意见稿相关条文

具体意见

采纳情况

1

第三条

建议将“工业配套宿舍用地”修改为“三类居住用地中直接为工业区配套建设、有一定配套设施的、供职工居住的成片宿舍区用地”。

采纳

后续将结合该意见对条文进行修改完善，确保政策表达准确性和可操作性。

2

第四条

主要包括：

1、建议保留2013年出台的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（以下简称2013版《办法》）规定的可以分割转让的几种例外情形。

2、本条第二款、第三款未对配套设施的转让进行规定，建议予以明确。

部分采纳

1、对于2013版《办法》规定的工业楼宇可以分割转让的几种例外情形，我局将进一步搜集、分析相关案例，在广泛听取意见后，对确需保留的情形予以明确、细化。

2、对于办法实施前已作出的用地批文或者签订的出让合同对配套设施的转让未约定或者约定不明确的情形，后续将在该条款中补充明确。

3

第五条

建议明确条文中的“视为‘可以分割转让’”是指按各自权利人拥有的份额进行分割转让还是可以按栋、层、间为单位自行分割转让。

采纳

后续将结合该意见对条文予以修改完善，确保政策表达准确性和可操作性。

4

第六条

主要包括：

1、建议延长本条款规定的6个月的过渡期限，或取消该时间限制。

2、建议明确出让合同仅约定土地性质为非商品用途是否可理解为土地自用。

部分采纳

1、本办法在取消工业楼宇转让增值收益的基础上，强化了对工业楼宇及配套设施的产权限制条件和受让人资格的限制。为做好政策的衔接，对于办法实施前已签订出让合同的更新项目改造形成的工业楼宇及配套设施设置了6个月的过渡期。对于过渡期的具体时长，我局将在进一步梳理现有更新项目情况后予以确定。

2、出让合同约定土地性质为非商品性的工业用地不得转让。关于该条款中“合同约定为自用”的表述，我局后续将进行修改完善，确保政策表达准确性和可操作性。

5

第七条

反馈意见所提的建议各有不同，主要归纳为以下三类：

1、建议明确65%可分割比例是否包含回迁物业、政府回购物业、公共配套等特殊物业，以及明确65%可分割比例的确定方式。

2、建议取消或调整65%可分割比例，或者对35%不得转让部分设置允许转让的条件。

3、项目同时包含普通厂房和研发用房的，建议明确不可转让的面积是否可以集中为普通厂房。

部分采纳

为促进产业集聚，使产业空间真正服务于产业发展，本办法对城市更新项目改造形成的工业楼宇的产权转让进行了限制，仅允许一定比例的建筑面积可以分割转让。后续我局将结合反馈意见以及更新项目的实际情况，进一步研究探索既能较好地满足工改工更新项目发展需求，又有利于规范工业楼宇转让的管理措施,以实现保产业、促发展的政策初衷。

6

第十条

建议删除“（三）开发建设用地范围内的工业楼宇全部或部分可分割转让”中“全部或部分”的表述。

采纳

后续将对该条款进行修改完善，确保政策表达准确性和可操作性。

7

第十一条

反馈意见所提的建议各有不同，主要归纳为以下四类：

1、删除或者放宽3年纳税记录的要求。

2、明确投资方的相关要求。

3、适当放宽该规定的执行时间。

4、建议产业运营企业或者社会投资机构也可以购买。

部分采纳

为保持政策一致性，征求意见稿与《深圳工业区块线管理办法》进行了衔接。关于工业楼宇受让人资格，由于各方反馈意见差异较大，我局后续将结合各产业企业对工业楼宇的实际需求以及城市更新工作推进的需要，研究制定更为合理可行的管理措施，完善工业楼宇受让人规定，以实现保产业、促发展的政策初衷。

8

第十二条

反馈意见所提的建议各有不同，主要归纳为以下三类：

1、建议取消配套宿舍与工业楼宇捆绑销售的规定；

2、建议允许租赁企业购买配套宿舍；

3、建议保留配套宿舍与工业楼宇捆绑销售的规定但适度放宽或者优化。

部分采纳

工业配套宿舍附属于工业楼宇，主要服务于工业生产、研发活动，目的在于促进职住平衡。本办法的初衷是对配套宿舍受让人资格进行规范，以确保其真正服务于产业发展。考虑到各方反馈意见差异较大，我局后续将结合各产业企业对配套宿舍的实际需求以及城市更新工作推进的需要，进一步考虑政策的必要性和合理性，研究制定更为合理可行的管理措施，确保配套宿舍真正服务于产业发展，以实现保产业、促发展的政策初衷。

9

第十三条

主要包括：

1、明确次受让人也适用第十三条的例外规定。

2、删除回迁物业再转让的次受让人的限制规定。

部分采纳

1、工业楼宇及配套宿舍的受让人和次受让人如符合本条规定的情形，可适用本条规定。

2、为保障土地原权利人的权益，同时考虑到更新项目回迁的实际需求，本办法将回迁物业登记至回迁户名下的情况作为受让人的例外规定。但已登记至回迁户名下的工业楼宇和配套宿舍与一般的产业空间并无区别，其管理应适用统一规定。

10

第十四条

主要包括：

1、将条文中的“20年”修改为“10年或者15年”。

2、公告应提前到交易发生之前。 

部分采纳

1、对于20年的时限，我局后续将结合现行工业用地出让的实际情况考虑反馈意见的合理性。

2、如果将公告行为提前到工业楼宇及配套设施交易发生之前，在交易条件不明确的情况下，优先购买权将无法行使。因此，仍保持原有规定，由市不动产登记机关在受理工业楼宇转移登记申请后再进行公告。

11

第十五条

建议删除该条文中“抵押”二字。

部分采纳

我局后续将结合各产业企业的实际需求以及城市更新工作推进的需要，进一步考虑政策的必要性和合理性，确保产业空间真正服务于产业发展。

12

第十六条

对于用于回迁安置的工业楼宇和配套设施已区分公摊面积部分和套内面积部分的情形，建议明确是否需要执行该条第二款的规定。

部分采纳

后续将结合有关规定对条文进行修改完善，确保政策表达准确性和可操作性。

13

第十九条

建议允许不得转让或者仅能整体转让的工业楼宇及配套设施以栋为单位进行抵押。

部分采纳

我局后续将结合各产业企业对工业楼宇及其配套设施配套宿舍的实际需求，进一步考虑政策的必要性和合理性，确保产业空间真正服务于产业发展。

14

第二十条

建议缴纳人可以申请退还已缴纳的增值收益。

解释

为落实国家有关降低实体经济企业成本的要求，降低企业用地成本，本办法拟取消工业楼宇转让增值收益制度。但本办法实施前已缴纳的增值收益适用2013版《办法》的规定，不予退还。

15

第二十一条

建议明确该条第二款只针对本办法出台以后签订土地出让合同的工业楼宇及配套设施。

部分采纳

根据土地管理有关规定，工业楼宇及配套设施的产权限制条件发生改变的，应签订土地出让合同补充协议予以明确。关于该条第二款，我局后续将结合工业楼宇转让的实际情况进行修改完善，确保政策表达准确性和可操作性。

16

第二十二条

建议进一步加强产业监管：1、对拟申请分割转让的企业，各辖区主管部门应严格根据片区产业规划、产业监管协议审批受让人资格，明确受让人需承诺的投资强度、土地产出率、产值能耗等监管要求。2、对企业进行履约考核，若连续多次考核不合格且无法盘活产业，也无力引入合作方进行转型升级的，应加大企业违约责任，或者强制收回产业用地。3、对能够完成产业监管任务，且自用确有富余的工业楼宇，应当允许企业分割流转，但引进企业需另行与产业及国土部门签署产业监管协议。

部分采纳

《深圳市工业及其他产业用地出让管理办法》以及《深圳市工业区块线管理办法》已对产业用地建立了较为完善的产业监管机制，本办法也进行了衔接，后续我局将会同各产业主管部门和各区政府（新区管委会），进一步研究完善工业楼宇及其配套设施的产业监管机制。

17

其他

部分反馈意见提出了不适用本办法关于工业楼宇和配套宿舍产权限制条件或受让人资格有关规定的情形，主要包括：1、办法实施前已签订土地出让合同的项目；2、办法实施前已批计划立项的更新项目；3、办法实施时正在进行或准备进行专规审批的更新项目；4、办法实施前更新单元规划已经批准，或虽未获批准但已经市规划部门或区政府审议通过并完成公示或正在公示的更新项目；5、办法实施前已补缴地价进行销售及再次转让，而合同未约定受让人条件的项目；6、办法实施前已签合同且按约定分割转让及后续再转让，以及已转让的工业楼宇和配套设施；7、办法实施前已出让土地上的配套宿舍；8、办法实施前已取得用地规划许可证或配套设施已成交的项目再次转让；9、办法实施前的用地批文或出让合同对受让人未约定，但已通过补缴地价获准分割转让，并已取得预售许可证的项目；10、办法实施前已转让（含已签合同但未登记）以及已取得预售许可的工改配套宿舍。

部分采纳

我局将结合当前不同阶段城市更新项目的实际情况，综合考虑新政策的适用时点，以确保新旧政策的有序衔接。

18

其他

部分反馈意见提出了综合建议，主要包括：本办法体现了重视实体经济、保障产业发展的目的，但部分政策限制太严，不能满足中小企业需求，不利于处在初创期的独角兽企业的发展。建议限制转让应与市场化有机结合, 条文宜粗不宜细, 不宜设置太多产权状态。建议组织专家学者、行业协会、企业代表、原权利人座谈、论证、听证，全面评估政策的影响和后果，广泛听取相关主体和当事方的意见和建议等。

部分采纳

为保障产业发展空间，促进产业转型升级，本办法在取消工业楼宇转让增值收益制度的同时,对工业楼宇和配套设施的产权限制条件及受让人资格条件进行了适当约束,总体上宽严相济。后续我局将采取多种形式,进一步广泛听取各方意见,综合平衡各类型企业的产业空间需求,对相关条文进行修改完善。

19

其他

建议明确征地返还用地、非农工业用地、置换用地和国企改制用地上的工业楼宇及配套设施的转让规定。

部分采纳

我局后续将进一步梳理各类用地政策，做好政策衔接工作。

20

其他

建议将工业厂房、研发用房的最小分割单元调整为：工业厂房、研发用房的单套套内建筑面积不得少于1000平方米、300平方米的全部建筑面积占工业厂房、研发用房总建筑面积的比例不少于50%。

解释

工业厂房、研发用房的最小分割单元按照我市建筑设计的有关规定执行。本办法不涉及相关内容。

21

其他

建议《地价测算规则》增加配套设施转让的地价标准。办法中有关工业楼宇及配套设施转让的地价补缴政策应与《深圳市地价测算规则（征求意见稿）》衔接。

部分采纳

我局正在修订的《深圳市地价测算规则（征求意见稿）》对各类建筑类型不得转让、限整体转让、允许分割转让等情形已分别设置了修正系数。工业楼宇及配套设施改变产权限制条件的，应按照《深圳市地价测算规则》计收相应地价。

22

其他

建议工业楼宇分割转让比例、工业配套受让人资格可在一定期限内加以限制，以达到保障项目产业平稳发展的要求，之后再放开限制，允许自由流通。

部分采纳

考虑到各方关于工业楼宇及其配套设施的产权限制条件和受让人资格条件的意见差异较大，我局后续将结合各产业企业对工业楼宇及配套宿舍的实际需求以及城市更新工作推进的需要，研究制定更为合理可行的管理措施，以实现保产业、促发展的政策初衷。