深圳市规划和自然资源局关于公开征求《关于〈深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定〉第八条补充规定的通知》（征求意见稿）意见的结果反馈

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建议将通知中的第一条：“对于符合《审查规定》第八条其他条件，但现状容积率不足2.5的城中村、旧屋村项目”，修改为：“对于符合《审查规定》第八条其他条件，但现状容积率不足2.5的城中村、旧屋村，或对于2016年12月28日之前已经启动城市更新单元规划制定计划的申报工作且目前已列入城市更新“十三五”规划（含中期调整）的拆除重建类更新空间范围的老旧住宅小区项目”。

深圳市罗湖区东湖街道办事处

解释。根据2016年12月29日我市印发的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》，对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚改政策的，应按照棚户区改造相关规定实施改造。本次《补充规定》是在原2019年2月市政府印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的基础上，经研究论证并结合近几年实际项目的规划审批情况，对现行政策进行的补充完善，主要目的为各区政府（新区管委会）实事求是解决历史城中村、旧屋村项目提供政策路径。因此本次修订适用对象仍沿用原“2016年12月28日之前已经市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议通过更新计划（含调整计划）的城中村、旧屋村项目”的条件。

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建议：对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，且合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%，由于法定图则出台时间、权利下放等客观因素影响导致2016年12月28日之后经市城市更新主管部门或区政府审议通过更新计划的城中村、旧屋村更新项目，也可参照《审查规定》第八条规定的净拆建比参考值对其规划容积进行校核。

恒大地产集团（深圳）有限公司

解释。2019年2月经市政府批准印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》适用时间节点已考虑到受城市更新政策影响及管理模式发生重大调整（强区放权）等因素，与2016年12月28日市规划国土委颁布的《关于适用〈深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）〉第七条规定的通知》相衔接，并向各区主管部门传达了政策要求。目前，我市城市更新项目普遍依据国土空间规划、法定图则及《深标》的管控要求，按照城市整体空间结构、建设用地密度分区分布、建筑密度布局以及城市景观控制等规划条件进行测算，此种测算方式与法定图则容积率的测算逻辑保持一致，同时也兼顾了更新项目可实施性的特点。通过净拆建比校核更新项目规划容积的规则目前仅作为推动城中村改造历史项目的一种补充手段，不宜作为更新项目容积率测算的普适性规则进行大范围推广。

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建议：对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，合法用地占拆除范围用地的比例达到60%，项目经论证片区公共服务设施、交通设施、市政设施承载力满足要求，建设意义重大、确有实施改造必要，且2016年12月28日之后经市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议通过的城中村更新计划（含调整计划），也可参照《审查规定》第八条规定的净拆建比参考值对其规划容积进行校核。

深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司

解释。从2016年12月28日颁布《关于适用〈深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）〉第七条规定的通知》之后，更新项目的容积率确定规则已经非常完善且清晰透明，理论上在这之后进入计划的（或调整计划的）更新项目，市场主体可以自己测算并接受项目可以获得的开发量，对于经测算经济不可行、实施率较低的城市更新项目，应审慎列入拆除重建类城市更新计划。此外，除了拆除重建，城市更新还有综合整治、功能改变等多种更新模式，对于现状房屋质量较差、安全隐患较多、居住条件恶劣的城中村、旧屋村，也可通过综合整治等有机更新途径，完善公共配套，提升人居环境品质。

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希望《补充规定》能进一步放宽政策条件，取消原《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》第八条规定适用净拆建比项目的时限性要求，更改为：未在2016年12月28日之前经市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议通过更新计划（含调整计划），但现状问题突出，迫切需要改造的城中村、旧屋村项目，能够通过净拆建比进行容积的校核。

深圳市布吉一村、李屋村、格塘村、何屋村、老圩村股份合作公司

解释。从2016年12月28日颁布《关于适用〈深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）〉第七条规定的通知》之后，更新项目的容积率确定规则已经非常完善且清晰透明，理论上在这之后进入计划的（或调整计划的）更新项目，市场主体可以自己测算并接受项目可以获得的开发量，对于经测算经济不可行、实施率较低的项目，应审慎列入拆除重建类城市更新计划。此外，除了拆除重建，城市更新还有综合整治、功能改变等多种更新模式，对于现状房屋质量较差、安全隐患较多、居住条件恶劣的城中村、旧屋村，也可通过综合整治等有机更新途径，完善公共配套，提升人居环境品质。

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建议：对现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，且合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%，由于法定图则出台时间、权利下放等客观因素影响导致2016年12月28日之后经市城市更新主管部门或区政府审议通过更新计划的城中村、旧屋村更新项目，也可参照《审查规定》第八条规定的净拆建比参考值对其规划容积进行校核。

深圳市向南实业股份有限公司

解释。2019年2月经市政府批准印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》适用时间节点已考虑到受城市更新政策影响及管理模式发生重大调整（强区放权）等因素，与2016年12月28日市规划国土委颁布的《关于适用〈深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）〉第七条规定的通知》相衔接，并向各区主管部门传达了政策要求。目前，我市城市更新项目普遍依据国土空间规划、法定图则及《深标》的管控要求，按照城市整体空间结构、建设用地密度分区分布、建筑密度布局以及城市景观控制等规划条件进行测算，此种测算方式与法定图则容积率的测算逻辑保持一致，同时也兼顾了更新项目可实施性的特点。通过净拆建比校核更新项目规划容积的规则目前仅作为推动城中村改造历史项目的一种补充手段，不宜作为更新项目容积率测算的普适性规则进行大范围推广。