《龙岗区城中村综合管理暂行办法》政策解读

关于《龙岗区城中村综合管理暂行办法》的解读

　　为巩固龙岗区城中村综合治理成果，建立健全城中村管理的长效机制，不断提升城中村管理水平，打造安全、干净、有序、和谐的城中村，根据《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》等法律法规及有关规定，我局制定了《龙岗区城中村综合管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）。

　　一、制定背景

　　我区共有499个城中村，城中村建成楼房约10万栋，建筑面积约1.2亿平方米，其中居住类建筑面积6365万平方米，占全区住宅面积14625万平方米的的43%。城中村内实有人口285万人，占全区473万总人口的60%，城中村是各类人才的重要栖息地，是我区城市结构的主要形态，也是城市管理的重要领域。

　　根据《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》的工作部署，我区城中村综合治理工作接近全面完成。市、区两级投入了大量财政资金，集中解决城中村硬件问题，城中村范围内的视频门禁、消防、雨污分流、道路设施等市政硬件设施得到了根本性改善和提升，工作重心逐步转向日常管理长效机制的建立。

　　二、制定过程

　　我局于2019年7月5日分别向社会公众和33个相关职能部门征求意见；10月28日召开专家咨询论证会；10月30日召开听证会，最终征集到各方意见共计76条，其中采纳62条，不采纳14条。

　　该《办法》经过公众及相关单位意见征集、专家咨询论证、公众听证、合法性审查、集体讨论决定等环节，符合规范性文件制定的程序要求。

　　三、总体框架

　　《办法》共9章。

　　第一章总则，主要明确制定目的与依据、适用范围、管理原则、联席会议制度等事项；

　　第二章居民自治，主要明确房屋实际控制人和居民在城中村管理工作中的主体责任、责任边界及自治模式；

　　第三章物业管理，主要明确物管企业的选聘和退出、服务内容和收费标准的确定、履约监管等机制；

　　第四章安全管理，针对城中村存在的主要安全隐患，明确管理办法；

　　第五章管线管理，明确城中村弱电管线的设置、管理维护、日常巡查、违法行为制止等工作的要求；

　　第六章道路管理，对城中村道路的维护、开挖、车辆停放等工作提出要求，解决道路重复开挖、车辆乱停放等问题；

　　第七章市容管理，明确城中村日常管理中的环境卫生和市容秩序等基本要求；

　　第八章保障措施，通过经费保障、考核评价、宣传教育等多种渠道，促使各责任主体在各自职责范围内切实履职，加强协调配合。

　　第九章附则。

　　三、主要亮点

　　城中村问题，居民自治缺失是“主因”，专业物业进村是“根子”，道路重复开挖、弱电管线乱拉乱接、机动车乱停放等乱象是问题表现形式。因而，《办法》从主因、根子入手进行了相应的制度设计。主要亮点有：

　　一是确立城中村综合管理的基本理念，提出“党建引领、部门协同、街道主导、社区负责、物管实施、居民参与”的基本原则，并明确各方参与主体的权利义务及责任边界。

　　二是为解决城中村执法松、散、软的问题，在总则部分设计了城中村综合管理联席会议制度，明确城中村相关职能部门职责，并构建常态化议事协调机构，统筹并顺畅部门间的协同配合。通过联席会议的年初计划、年底总结及考核评价等一系列内外部监督机制，强化部门协同，推进相关执法真正延伸到城中村内部，逐步消除城中村执法盲点、弱点，实现执法范围的扩展、力度的强化。

　　三是围绕居民自治，首次提出实际控制人大会、实际控制人委员会的概念，明确其物业管理第一责任人的地位，并参照花园式小区业主大会、业主委员会的管理模式对其赋权，要求其对物业管理选聘、退出等重大事项进行管理，以构建类似花园式小区业主的自治模式。同时，为平衡实际控制人与实际使用人分离带来的利益不均问题，允许居住半年以上的实际使用人自愿申请成为居民代表，通过意见收集、案件公众评议、物业考评等形式参与城中村日常管理。

　　四是建立案件公众评议制度。该制度系依据《深圳经济特区城市管理综合执法条例》第五十二条设定，其适用条件为重大、复杂、社会影响大或争议大的城市管理综合执法类案件，但一直未有真正实践。《办法》放宽了适用条件，将案件公众评议集中于与城中村相关的常见、频发市容案件，通过吸纳居民意见，引导区域内居民参与治理。

　　五是着重解决城中村物业管理的规范化问题，提出由住建部门明确城中村物业管理技术标准、收费标准、服务内容标准，并将监管信息纳入全区统一的物业管理信息平台，有利于实现城中村物业管理领域的信息公开和竞争公平。

　　六是围绕专业物管进村，首先按照谁受益谁担责的原则，明确实际控制人的选聘权，以激发选聘专业物管企业的内生动力，同时赋权给各街道进行制度创新，通过鼓励措施、城市管家模式的推行来解决“专业物管进村难”。

　　七是整合了各种保障措施形成专章，将城中村环卫企业的履约评价权限下放至社区工作站具体实施，确保社区能够承担城中村综合管理第一责任人职责。

　　特别需要说明的是，《办法》中提及的相关机制及措施有待各职能部门出台具体制度予以落实，并通过联席会议的考核明确其制定时限，故《办法》中不予赘述。