《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅建设工作指引》政策解读

　　为规范我区本地户籍村民（社区居民）非商品住宅住房建设行为和办事程序，根据法律、法规及规章的规定和参考深圳市其他兄弟区的《原村民非商品住宅建设暂行实施细则》，我区的《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅危房改造工作指引》《田寮村人居环境提升工程试点实施工作方案》，并结合我区实际，出台《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅建设工作指引》（以下简称《工作指引》）。现就有关政策解读如下：

　　一、背景和必要性

　　我区村民房屋普遍建设年代较久，且本地极端天气较多，较多房屋存在重大安全隐患，为切实解决困难群众住房问题，尽快理顺危房改造或无房申请建设审批流程，缓解信访压力，保持农村社会稳定，确保人民群众生命财产安全，出台《工作指引》，对促进合作区稳定发展有十分重要的作用。

　　二、主要内容情况说明

　　《暂行办法》分为七章，共三十条。第一章为总则，有四条；第二章为机构职责，有三条；第三章为资格条件与建设标准，有五条；第四章为办理程序，有六条；第五章为监督管理，有七条；第六章为责任追究，有二条；第七章为附则，有三条。具体情况如下：

　　（一）关于总则

　　总则章节共有四条，就《工作指引》制定的目的，建设管理的原则，房屋建设需符合规划、建设质量和消防安全管理等要求进行明确，建设的方式包括修缮、危房修缮加固、原址拆除重建、拆除异地重建、停建复工、无房新建等类型，并对危房的标准作了具体说明。

　　（二）关于机构职责

　　机构职责章节共有三条，主要内容一是成立“深汕特别合作区村民非商品住宅建设管理领导小组”，组长由分管住房建设的区管委会副主任担任，成员包括区住建水务局、区科创经济服务局、区城管综合执法局、市规划和自然资源局深汕管理局以及各镇政府主要负责同志。领导小组下设办公室，设在区住建水务局，负责日常管理工作。领导小组实行联席会议制度,组长为联席会议第一召集人，办公室主任为第二召集人。二是明确区有关职能部门、各镇（街道办事处）和村委会（社区居委会）的职责。

　　（三）关于资格条件与建设标准

　　资格条件与建设标准章节共有五条，符合危房改造或“一户一宅”原则的村民具备申报资格。申报资格按修缮、危房修缮加固、原址拆除重建、拆除异地重建、停建复工、无房新建分类处理。具体内容如下：

　　一是明确危房改造和一户一宅申请条件的审核标准。主要内容有：1.深汕特别合作区范围内的村民家庭唯一自住非商品住宅经有政府部门核发资质的房屋鉴定机构鉴定后处理意见为修缮加固（C级）的可对原危房进行修缮加固，房屋鉴定机构鉴定后处理意见为拆除重建（D级）的原则上按原址拆除重建，若需拆除后异地重建的必须进行宅基地使用审批。2.申请危房异地重建、停建复工、无房新建等的，需根据户籍、分户、房屋、宅基地调查情况，对村民（户口在本村，并参与集体经济组织利益分配）是否满足申请条件进行审核。审核为以下五个条件之一：①户籍在本村，已依法登记结婚或者本户中有两名以上（含两名）已达法定婚龄的未婚子女需要分户的；②因自然灾害等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的；③因实施规划或者旧村改造，需要调整搬迁的；④原有的宅基地面积低于规定标准（宅基地面积每户不超过100平方米，建筑面积不超过300平方米，层数不超过三层），且同意交回原使用宅基地而重新申请的；⑤法律、法规及相关政策规定的其他情形。3.村民非商品住宅建设须同时满足以下九个条件：①用地符合土地利用总体规划和城市规划；②用地未列入市政府已批准的城市更新（旧村改造）计划或土地储备计划确定的范围内；③用地未列入市、区重大建设项目范围内；④用地属于已分配的宅基地且未被转让；⑤村民未分配村集体经济组织未建房户统建房。⑥不在一级水源保护区范围；⑦不存在地质灾害隐患；⑧不占用基本农田；⑨不在生态保护红线范围。

　　二是明确村民非商品住宅的建设标准应严格控制，要求基底面积不超过100平方米，建筑面积不超过300平方米，层数不超过三层，总高度不超过12米。

　　三是明确对满足危房改造或“一户一宅”宅基地申请条件前提下的已控停建筑的处理办法，处理办法参照《田寮村人居环境提升工程试点实施工作方案》的相关条款，按已控停建筑面积不同分类处理，处理方法主要有用多名额同时报批，要求申报者签订承诺书，今后若有土地征拆计划，同意放弃面积超标部分房屋的征拆补偿；同时待合作区出台关于历史遗留违法建筑处理办法，自愿按相关规定接受处罚的内容。

　　（四）关于办理程序

　　办理程序章节共有六条，一是明确申请材料内容。二是明确村委会（社区居委会）须对申请人建设资格和土地权属情况进行审查及公示的要求。三是明确镇政府（街道办事处）对村民非商品住宅建房资格和施工报建材料的审核的要求。四是明确区相关职能部门对村民非商品住宅建房资格和施工报建材料的审查要求。五是明确村民非商品住宅建房审批同意建设的发放《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅审批意见书》及准建牌，要求村民非商品住宅开工，必须在施工现场明显位置设置准建牌。六是明确《审批意见书》有效期为一年，有效期内未完成建设的，按程序办理可延期1年。并明确了竣工验收程序，强调经验收合格签署意见或依法备案后，方能投入使用的要求。

　　（五）关于监督管理

　　监督管理章节共有七条，一是明确合作区纪检监察部门对参与村民非商品住宅建设审批的各相关职能部门及镇政府（街道办事处）的工作进行监督，并受理相关投诉。二是明确镇政府（街道办事处）守土有责，负起村民非商品住宅建设的监管、巡查、验桩验线、竣工验收备案等工作，依法查处违法建设行为。三是要求各相关单位应建立联动机制，实现信息共享，共同做好村民非商品住宅建设的监管工作。四是要求供水、供电企业依法不得向违法建筑提供供水、供电服务，并会同相关职能部门对存在违法转供水、转供电行为依法进行查处。

　　（六）关于责任追究

　　责任追究章节共有二条，一是明确规定村民提供虚假材料或利用隐瞒、欺骗手段骗取村民非商品住宅建设审批的，由领导小组办公室核实后撤销批准文件；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究其法律责任。二是明确规定各相关职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、权钱交易的，依照干部管理权限，移送合作区纪检监察部门或司法机关追究其相应的责任。

　　（七）关于附则

　　附则章节共三条，要求镇政府（街道办事处）及各职能部门根据需要制定符合合作区实际的办事指引或管理办法，同时明确文件的解释主体为合作区领导小组办公室，明确文件自发布之日起施行。