深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅建设工作指引

文　号	深汕办〔2021〕16号	发布机关	深汕特别合作区党政办公室
签发日期	2021-07-06	实施日期	2021-07-06

第一章 总 则

　　第一条 为加强我区本地户籍村民（社区居民）（以下简称“村民”）非商品住宅建设管理，促进节约集约用地，推进村民非商品住宅依法报批报建和建设，根据有关法律、法规及规章规定，参考《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅危房改造工作指引》《深圳市深汕特别合作区田寮村人居环境提升工程试点实施工作方案》，结合我区实际，制定本工作指引。

　　第二条 村民非商品住宅建设，应坚持“尊重历史、实事求是、与城市建设和土地整备相结合、依法建设及严格管理”的原则，简化办事程序，提高工作效率。

　　第三条 村民非商品住宅建设需符合国土空间规划要求，符合建设质量安全和消防安全管理等要求。

　　第四条 本工作指引适用于符合“一户一宅”原则的村民非商品住宅建设活动（含拆危建新），包括小型修缮、危房修缮加固、原址拆除重建、拆除异地重建、停建复工、无房新建。

　　本工作指引所称的危房，是指房屋结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，居住和使用存在安全隐患，经取得相应资质的房屋安全鉴定机构根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016)鉴定为危房且处理意见为修缮加固的房屋（C级）或拆除重建的房屋（D级）。

第二章 机构职责

　　第五条 成立深汕特别合作区村民非商品住宅建设管理领导小组（以下简称区村民建房领导小组），负责组织实施全区村民非商品住宅建设工作，研究解决工作中出现的重大问题。组长由分管住房建设的区领导担任，成员包括区住建水务局、区城管综合执法局、区农业农村海洋渔业局、市规划和自然资源局深汕管理局以及各镇政府（街道办）的主要负责人。领导小组下设办公室（以下简称区村民建房办），设在区住建水务局，负责日常管理工作，办公室主任由区住建水务局主要负责同志担任。

　　领导小组实行联席会议制度,组长为联席会议第一召集人，办公室主任为第二召集人，区住建水务局、区城管综合执法局、区农业农村海洋渔业局、市规划和自然资源局深汕管理局以及各镇政府（街道办）主要负责人为会议成员。

　　各镇政府（街道办）成立镇（街道）村民非商品住宅建设管理领导小组[以下简称镇（街道）村民建房领导小组]，负责组织实施本镇（街道）村民非商品住宅建设以及日常监督管理工作。组长由各镇（街道）政府主要负责同志担任，领导小组下设办公室[以下简称镇（街道）村民建房办]，办公室主任由各镇（街道）分管住房建设的镇（街道）领导担任。每户审批后，各镇（街道）要指定专人包点开展安全巡查，实行施工全过程监管，包点人员报区村民建房办备案。

　　第六条 区有关职能部门职责

　　区住建水务局承担以下工作：①统筹开展领导小组办公室日常工作，组织、协调相关单位对申请资料进行核查及审批；②负责制定非商品住宅立面及天面风格建设指引，对在建及拟建建筑物的建设样式和外观装饰适时提出指导性意见；③对危房安全鉴定机构的房屋安全鉴定工作进行监管。

　　区城管综合执法局负责依法办理林地使用审核等相关手续，依法组织查处违法建设行为。

　　区农业农村海洋渔业局负责对大安片区如下事项出具审查意见：①宅基地申请人是否符合申请条件;②拟用地是否符合宅基地合理布局要求及面积标准;③申请是否经过村镇审核公示。（非大安片区无需该局出具意见）

　　市规划和自然资源局深汕管理局负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，负责村民非商品住宅建设的规划及用地情况审查。

　　第七条 各镇政府（街道办）及其他有关部门职责

　　各镇政府（街道办）负责如下工作：①组织实施本镇（街道）村民非商品住宅建设管理工作，研究解决工作中出现的重大问题；②审核确认村民非商品住宅建房资格条件；③协助区相关部门开展村民非商品住宅建设管理有关工作；④负责村民非商品住宅施工报建管理、施工图纸审查、施工质量安全监督管理和竣工验收备案等工作；⑤依法负责村民非商品住宅违法建设行为的查处工作。

　　村委会（社区居委会）负责受理辖区内的村民非商品住宅建设申请，核实村民身份和村民户籍单位，核实符合“一户一宅”原则的村民非商品住宅用地的权属来源，审查并公示村民“一户一宅”非商品住宅建房申报资格和用地权属。

第三章 资格条件与建设标准

　　第八条 符合危房改造或“一户一宅”原则的村民具备申报资格。申报资格按小型修缮、危房修缮加固、原址拆除重建、拆除异地重建、无房新建、停建复工分类处理。

　　（一）深汕特别合作区范围内的村民家庭唯一自住非商品住宅经依法鉴定为危房的。家庭唯一自住非商品住宅，是指申请人一户（以户口本为准）除申请改造的危房外，无其他非商品住宅类房屋。或虽有多处非商品住宅类房屋，但经鉴定均是危房需要改造的，可选一处危房申请改造，其余危房须同步拆除。

深汕特别合作区范围内的村民家庭唯一自住非商品住宅经有资质的房屋鉴定机构鉴定后处理意见为修缮加固（C级）的仅可对原危房进行修缮加固，不得加建扩建。房屋鉴定机构鉴定后处理意见为拆除重建（D级）的原则上按原址拆除重建，若需拆除后异地重建的必须进行宅基地使用核查。

深汕特别合作区范围内的村民家庭唯一自住非商品住宅经依法鉴定为危房的，户籍在深汕特别合作区范围内但不在危房所在村村委会（社区居委会）的，由申请人的户籍和危房所在村村委会（社区居委会）、镇政府（街道办）出具资格审查意见，同意原址拆除重建的，在户籍所在地不再享受“一户一宅”政策，申请在户籍所在地异地重建的，批准重建后，危房必须在限期内自行拆除。

　　（二）申请危房拆除异地重建、无房新建、停建复工等的，需根据户籍、分户、房屋、宅基地调查情况，对村民（户籍在本村，并参与集体经济组织利益分配）是否满足以下申请条件之一进行审核，满足下列之一的予以批准：

　　1.户籍在本村，已依法登记结婚或者本户中有两名以上（含两名）已达法定婚龄的未婚子女需要分户的；

　　2.因自然灾害等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的；

　　3.因实施规划或者旧村改造，需要调整搬迁的；

　　4.原有的宅基地面积低于规定标准（宅基地占地面积每户不超过100平方米，建筑面积不超过300平方米，层数不超过三层），同意自行拆除旧房并将原宅基地交回村集体使用而重新申请的；

　　5.法律、法规及相关政策规定的其他情形。

　　第九条 符合危房改造或“一户一宅”原则的村民非商品住宅建设，须同时满足下列条件：

　　（一）用地符合相关国土空间规划、不在一级水源保护区范

围、不存在地质灾害隐患、不占用基本农田、不在生态保护红线范围、河道保护线范围、文物保护范围等；

　　（二）用地未列入市政府已批准的城市更新（旧村改造）计划或土地储备计划确定的范围内；

　　（三）用地未列入市、区重大建设项目范围内；

　　（四）用地属于已分配的宅基地且未被转让；

　　（五）村民未获得由村集体经济组织建设的统建房。

　　第十条 村民新建、重建非商品住宅的建设标准应严格控制，基底面积不超过100平方米，总建筑面积不超过300平方米，层数不超过三层，建筑高度不超过12米，具体建设标准主要如下：

　　（一）首层不得超过3.8米，

　　（二）二层不得超过3.5米，

　　（三）三层除坡屋顶外的高度不超过3.0米，坡度按不小于10%设计，屋顶垂直高度不得超过1.7米。

　　原则上所有村民建房应采用斜坡顶的建筑形态，如村民不采用斜坡屋顶，采用平顶天面的，顶层楼梯间（太子楼）面积不得超过楼梯投影面积，层高不得超过2.2米，且全部计入房屋总建筑面积300平方米内。

如存在违规超建情形，待深汕特别合作区产权登记制度完善之后，违建房屋不能进行不动产登记。

　　第十一条 对满足危房改造或“一户一宅”宅基地申请条件的原已控停建筑采取以下处理办法：

　　（一）总面积在300平方米（含300平方米）以内的建筑，允许其按照规定标准（宅基地面积每户不超过150平方米，建筑面积不超过300平方米，层数不超过三层，总高度不超过12米）申请复工。

　　（二）总面积为300～600平方米（含600平方米）建筑，准许以两个名额进行宅基地申报复工，建筑层数和总高度要求同上。

　　（三）总面积为600～900平方米（含900平方米）建筑，准许以三个名额进行宅基地申报复工，建筑层数和总高度要求同上。

　　（四）总面积超900平方米建筑，采取围挡封存进行处理。镇政府（街道办）定期巡查，确保不加建抢建。

　　对不满足“一户一宅”宅基地申请条件的已控停建筑、本指引正式印发后擅自加建扩建的建筑，按违法建筑依法进行查处。

　　第十二条 根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法的通知》和《深圳市住房和建设局关于调整施工许可办理限额和小散工程安全纳管范围有关事项的通知》，对于未达到危房标准，需小修小补的小型修缮项目，由所在镇政府（街道办）按小散工程管理（由镇政府或街道办自行审批、监管），审批表应同步报区住建水务局、区城管综合执法局备案。

　　本工作指引中的小型修缮项目，是指不涉及梁、板、柱及墙体等结构构件改造的修缮项目。

第四章 办理程序

　　第十三条 符合危房改造或“一户一宅”原则的村民申请非商品住宅建设，须向建房所在村委会（社区居委会）提交以下材料：

　　（一）《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅修缮（修缮加固、原址拆除重建、拆除异地重建、无房新建、停建复工）申请书》（以下简称《申请书》）；

　　（二）身份证、户口簿复印件（校验原件）；

　　（三）土地来源的有关证明文件或委托具备资质的测量机构测量确认并绘制坐标的用地位置图，停建复工的需同时提供现状房屋的测绘报告；

　　（四）公示资料（用地现场、村委会（社区）公示栏公示照片、公示原件）；

　　（五）建筑施工图纸、施工合同或施工协议书复印件、项目负责人聘任证明复印件；

　　（六）村民危房修缮加固、原址拆除重建，须同时提交有资质的房屋安全鉴定机构出具的危房鉴定报告原件一份，危房整体外观、各个角度以及存在问题处照片原件一份;

　　（七）房屋改建、扩建或加层建设的（增加使用荷载的）须提交有房屋质量检测资质单位出具的检测报告原件一份，检测报告对房屋综合性能(承载力，抗震等)进行评定，根据评定的结果，须同时提交设计单位出具的设计图纸原件一份;

　　（八）房屋建设安全承诺书原件一份；

　　（九）相关职能部门认为应当提交的其他材料。

　　第十四条 村委会（社区居委会）收到村民非商品住宅建设申请后的10个工作日内，须对申请人建设资格和土地权属情况进行审查。审查内容包括：

　　（一）申请人是否符合村民“一户一宅”建房资格；

　　（二）用地是否属农村集体经济组织分配的宅基地，该宅基地是否已被转让，土地权属有无争议；

　　（三）申请人除申报地块外在本社区是否拥有其他私宅。

　　村委会（社区居委会）将初审通过的申请人建房资格和土地权属情况在现场公示不少于5个自然日。公示无异议或异议不成立的，村委会（社区居委会）签署审查意见，并由村委会（社区居委会）主任签名后，报镇政府（街道办）审核。

　　第十五条 镇政府（街道办）收文后5个工作日内完成村民非商品住宅建房资格和施工报建材料的审核。审核内容包括：

　　（一）申请人提交的申请材料是否真实齐全，村委会（社区居委会）对申请人建房条件审查的组织、程序、公示是否符合规定，公示期间有无投诉或提出异议或对提出异议的处理情况;

　　（二）镇政府（街道办）组织审核完毕后，由镇政府（街道办）主要负责人签署审核意见，将申请表和申请材料报区住建水务局，并将初审情况书面通知申请人；经审查不符合规定的，由镇政府（街道办）将申请材料退回申请人并书面告知原因，缺少相关材料的，应一次性通知补齐相关申请材料后再进行审核。申请小型修缮的，是否需要提供建筑施工图纸由镇政府（街道办）自行确定。

　　第十六条 区住建水务局收文后5个工作日内对申报材料进行复查。经审核符合要求的，按如下处理：

　　（一）申请危房修缮加固的，为加快审批进度，由镇政府（街道办）审核后将《申请书》和相关资料统一收齐后报区住建水务局，由区住建水务局审定，不再征求其他部门意见。

　　（二）申请危房原址拆除重建的，为加快审批进度，由镇政府（街道办）审核后将《申请书》和相关资料统一收齐后报区住建水务局，由区住建水务局审核后报村民建房领导小组组长审定，不再征求其他部门意见。

（三）申请拆除异地重建、停建复工、无房新建的，由镇政府（街道办）审核后将《申请书》和相关资料统一收齐后报区住建水务局，由区住建水务局负责将《申请书》送区城管综合执法局、区农业农村海洋渔业局、市规划和自然资源局深汕管理局按本工作指引第六条的部门职责开展资料审查，审查通过后由区住建水务局出具意见并报区村民建房领导小组组长审批。

　　区城管综合执法局收文后5个工作日内完成以下内容审查，并出具审查意见：申请地块是否占用林地。

　　区农业农村海洋渔业局收文后5个工作日内完成以下内容审查，并出具审查意见：对宅基地申请人（是否符合申请条件）、拟用地（是否符合宅基地合理布局要求及面积标准）、申请（是否经过村镇审核公示等）出具审查意见。非大安片区无需该局出具意见。

　　市规划和自然资源局深汕管理局收文后5个工作日内完成以下内容审查，并出具审查意见：该住宅是否占用市政公共设施规划用地，是否侵占已转征或已出让国有土地，是否符合土地利用总体规划，是否位于危险边坡影响范围，是否占用基本农田保护用地，是否列入市政府已批准的城市更新（旧村改造）计划或土地整备计划确定范围内，是否列入市、区重大建设项目范围内等。

　　各部门应在5个工作日内完成审核，并在《申请书》上签署审核意见。

　　第十七条 危房修缮加固、原址拆除重建、拆除异地重建、无房新建、停建复工等五类村民非商品住宅建设审批后由区住建水务局出具《告知书》（详见附件9—13），抄送区城管综合执法局、镇政府（街道办），由镇政府（街道办）负责向申请人发放《告知书》。审核不通过的，区住建水务局将资料退回镇政府（街道办）并说明理由。村民非商品住宅开工建设，必须在施工现场明显位置张贴告知书的复印件。

　　第十八条 《告知书》准予施工的期限为一年。有效期内未完成建设的，申请人须书面申请延期，并由村委会（社区居委会）、镇政府（街道办）签署意见，经区村民建房办审查后，由区村民建房办批复（可由区住建水务局代章）。延期时间最长不得超过一年。施工结束后，村民自行组织竣工验收，并将验收情况报镇政府（街道办）备案。住宅经验收合格签署意见或依法备案后，方能投入使用。

　　第五章 监督管理

　　第十九条 区纪检监察部门对参与村民非商品住宅建设审批的各相关职能部门及镇政府（街道办）的工作进行监督，并受理相关投诉。

　　第二十条 区城管综合执法局、镇政府（街道办）要加强对村民非商品住宅建设的巡查监管，保持查违高压态势，及时发现和有效制止违法建设行为，对未获得审批擅自开工建设、搭车抢建或者未按审批规模擅自扩建加建的，要严格依法查处，村委会（社区居委会）必须积极配合。

　　第二十一条 业主负责非商品房的施工质量、安全，施工用电、脚手架和起重机械应符合国家规范要求，对施工中使用树干、竹竿等木质材料搭建脚手架的行为，镇政府（街道办）应依法责令其停工并限期改正。镇政府（街道办）负责对村民非商品住宅危房施工过程进行全面监管，开工前进行基础验线，对建筑质量、安全等加强执法监督检查，区住建水务局可提供技术指导。

　　第二十二条 区住建水务局定期将村民非商品住宅建设审批结果抄送区城管综合执法局和各镇政府（街道办）。各相关单位应建立联动机制，实现信息共享，共同做好村民非商品住宅建设的监管工作。

　　第二十三条 镇政府（街道办）依职权分别对参与村民非商品住宅建设管理的镇（街道）有关部门和村委会（社区居委会）的工作进行监督，并受理相关投诉。

　　第二十四条 供水、供电企业依法不得向违法建筑提供供水、供电服务，并配合相关职能部门对存在违法转供水、转供电行为进行调查。

第六章  责任追究

　　第二十五条 村民提供虚假材料或利用隐瞒、欺骗手段获得村民非商品住宅建设批复的，由区村民建房办核实后撤销批准文件；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究其法律责任。

　　第二十六条 各相关职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、权钱交易的，依照干部管理权限，移送区纪检监察部门或司法机关追究其相应的责任。

第七章  附  则

　　第二十七条 镇政府（街道办）及各职能部门根据需要参照本指引制定符合深汕特别合作区实际的办事指南或管理办法。

　　第二十八条 本工作指引由区村民建房办负责解释。

　　第二十九条 本工作指引自印发之日起施行。《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅危房改造工作指引》（深汕管函〔2020〕273号）同时废止。