《深圳市龙华区股份合作公司土地资产处置管理办法》的政策解读

　　为了规范股份合作公司土地资产处置行为，切实维护股份合作公司经济利益，依据《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》等有关规定，结合龙华区实际，我局起草了《深圳市龙华区股份合作公司土地资产处置管理办法》（以下简称《办法》），具体情况如下：

　　一、背景依据

　　《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法》（深龙华府办规〔2020〕9号，以下简称原办法）已于2025年8月31日到期，原办法自实施以来，在规范股份合作公司土地资产处置上发挥了重要作用。2024年3月-4月，深圳市集体资产管理办公室陆续印发了《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）及5份配套文件。因此，原办法有必要在交易程序、监管机制等方面进一步优化。

　　《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）明确规定区人民政府集体资产监督管理部门要“根据本市集体企业要素交易目录，结合实际建立健全本区集体企业要素交易目录制度和措施并组织实施、监督和检查”。因此，完善股份合作公司土地资产处置制度是落实上级文件精神的重要举措，具有可行性。

　　起草依据主要包括：《深圳经济特区股份合作公司条例》《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6号，以下简称《市操作指引》）。

　　二、目标任务

　　（一）衔接市有关集体企业要素交易制度

　　原办法在颁布之初整体上具有较强的可操作性，总体来看内容较为全面，规定明确、完备、可行，但在市有关集体企业要素交易制度出台后，原办法中交易方式、交易程序、审议流程等与上位法存在差异，不符合现行深圳市集体企业土地资产处置最新要求。因此，有必要进一步规范股份合作公司土地资产处置行为，充分衔接市有关集体企业要素交易制度。

　　（二）规范条文表述

　　因机构改革的原因，原由龙华区国有资产监督管理局（集体资产管理局）负责的管理职责由深圳市龙华区财政局（区国资局、区集体资产管理局）承接，同时，区扶持股份合作公司发展工作领导小组也已撤销。因此，需要调整制度涉及的机构名称和职责。

　　三、主要内容

　　《办法》共六章二十一条：一是总则，包括目的和依据、适用范围、定义条款、基本原则、管理主体职责；二是交易方式，包括交易类型、合作开发交易方式、名词解释；三是内部决策及交易程序，包含内部决策、交易程序、政策衔接；四是项目管理，包括分配方式、市场主体具备条件、变更规定、引入项目服务单位；五是法律责任，包括责任追究、纠纷处置；六是附则，包含解释机构、有效期等。主要优化如下：

　　（一）明确建设用地交易类型和交易方式

　　1.与上级文件接轨，调整交易类型。一是参照《市操作指引》，规定股份合作公司建设用地可以通过转让、作价入股、合作开发等方式进入市场交易。但是，非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府另有规定的除外。二是由于原办法实施以来，履行原办法第四条相关交易程序的项目极少，在实践中实际使用频率过低。因此，根据《市操作指引》调整表述为“按照市土地交易市场管理有关规定,以及市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定进行。”（第六条）

　　2.新增两种交易方式，调整单一来源谈判履行程序。一是对于合作开发项目，《市操作指引》根据不同项目类型，共有五种交易方式（公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判、协商、协议），原办法仅规定了三种交易类型（公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判）。因此，现按照上级文件进行调整，新增协商、协议两种交易方式，并明确各交易方式的适用情形。（第七条（第一款）第三、四项）二是区扶持股份合作公司发展工作领导小组已撤销，调整采用单一来源谈判方式交易的履行程序。（第七条（第一款）第二项）

　　3.明确交易方式发生转换的处理方式。根据实际情况新增一条，城市更新、土地整备利益统筹等开发方式发生转换的，明确建设用地合作开发项目原选定的市场主体此前已由平台确认的，经股份合作公司有关内部决策程序同意，开发主体资格可以继续有效。（第八条）

　　（二）优化建设用地合作开发决策和交易程序

　　1.提高内部决策效率，实现“一会一议一公示”。

　　一是《办法》提高了内部决策效率。合并原办法第五条（第一款）第一、二项决策程序，将委托可行性研究、评估报告，制定交易方案并入“评估论证”环节，可行性分析结论和项目评估结果等纳入交易方案主要内容，股份合作公司“三会”统一对交易方案进行审议，不再重复开会，不再对多份材料分开表决，实现同类会议召开一次，会议材料表决一份，方案内容汇总公示。（第十条（第一款）第一、二项）

　　二是《办法》进一步提高了交易效率。《市操作指引》第二十条规定“建设用地合作开发选定开发主体作为市场主体后，公共资源交易平台和集体企业应当公示成交结果”，程序为“选定+公示”。根据原办法第五条（第一款）第八项“股东大会或股东代表大会确认交易结果”，程序为“选定+会议确认+公示”。因此删除有关“会议确认”环节，程序与《市操作指引》保持一致。开发主体由股份合作公司通过公共资源交易平台选定，书面确认后公示。确认交易结果的程序由股份合作公司在交易方案中自主约定。（第十二条（第一款）第四项）

　　2.优化审议流程，加快集资处置进度。

　　一是原办法规定在企业内部决策前，由街道、区集体资产管理部门审查，而《市操作指引》规定在企业内部决策前，由社区党委或者进一步由街道党工委对项目进行审议。因此《办法》根据上级规定删除股东大会或者股东代表大会决策前区集体资产管理部门审查环节。（第十条（第一款）第三项）

　　二是规定项目公示可以与研究审议环节同步进行，项目公示不单独占用时间。（第十条（第一款）第二项）

　　三是原办法中街道备案环节放置在进入公共资源交易平台完成交易之后，《市操作指引》中街道备案环节放置在进入公共资源交易平台提请交易之前。因此，根据《市操作指引》对交易程序进行调整。（第十条（第一款）第五项）

　　四是原办法与《市操作指引》对建设用地合作开发项目公示时点，以及公示时长规定不尽相同，现参照《市操作指引》进行调整。通过优化审议流程，预计集体资产处置时间可节约45天，处置效率可提升43%。（第十条、第十二条）

　　（三）加强合作方履约和项目服务单位管理

　　1.强化市场主体的管理。

　　一是依照《市操作指引》，调整市场主体参与拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹需要具备的条件。（第十五条）

　　二是优化合作方或者项目公司发生控股股东、法定代表人变更，或者减少注册资本，以及股份合作公司签订合作协议后需签订补充协议的相关流程。（第十六条）

　　2.明晰引入项目服务单位规则。《市操作指引》规定在开展建设用地开发、城市更新、土地整备利益统筹等项目时，可以引入市场主体或者有关单位提供项目服务，规定各区可以根据实际情况，制定相应的服务标准、引入规则等。因此，《办法》按照《市操作指引》新增引入项目服务单位有关规定。（第十七条）

　　3.明确纠纷处置流程。按照《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》，根据交易不同阶段及纠纷具体事项，明晰处理部门及处理方式。（第十九条）

　　特此说明。