深圳市规划和自然资源局关于《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定（征求意见稿）》向社会征求意见收集及采纳情况的说明

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按照第十三条，移交政府的土地办理入库和分类移交手续，办理相关之前是否需要开展土壤环境调查工作？

6356***88@qq.com卞小姐

解释。根据我市土地入库管理相关规定，土地收储入库前需经过土地验收环节，土地验收又包括了权属验收和现状验收等。需入库的土地是否需要开展土壤环境调查可按照我市土地储备入库的工作要求执行。

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关于《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定（征求意见稿）》第十一条“规划为其他用地功能的”，建议具体明确其他用地功能含义。

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解释。《深圳经济特区海域使用管理条例》第四十条明确规定围填海项目“按照批准围填海时确定的使用功能换发国有建设用地使用权属证书”。其他功能即为与批准围填海时确定的使用功能不符的其他用地功能。

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建议增加规定：海域使用权注销前已办理抵押登记的，海域使用权人及抵押权人可以在申请办理国有建设用地使用权首次登记时申请办理国有建设用地使用权抵押登记。

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解释。首先，在填海项目竣工验收后原海域使用权人申请办理国有建设用地使用权首次登记时，存在填海形成土地的用地规划功能尚未确定或因规划功能调整首次登记时的用地功能与批准围填海时确定的使用功能不一致的情况。上述情形下，进行国有建设用地使用权首次登记时，不动产权登记簿及不动产权利证书仅记载权利人、用地面积、界址点坐标以及根据土地处置协议约定记载权利限制等事项，待后续规划功能确认后再进行土地的分类处置。即首次登记时，填海形成的土地可能存在部分用地需移交政府，若在此类用地上设置抵押等权利，后续土地分类处置时可能出现第三方权利纠纷进而导致《规定》无法实施。其次，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第二款的规定，不动产上已经设立抵押权的，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人同意的书面材料。即海域使用权注销登记之前，需要抵押权人出具同意的书面材料。第三，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。即根据连续登记原则，填海形成的土地办理国有建设用地使用权首次登记后，才能办理抵押权登记。

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一、原文第八条修改建议建议将“土地处置协议”修改为“海域使用权转换国有 建设用地使用权协议”。

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采纳。对协议名称进行斟酌修改。

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二、原文第九条修改建议建议删除第二款“土地处置协议约定权利人不得转让、抵押、出租等权利限制的……”中的“出租”情形。

解释。首先，根据《深圳经济特区海域使用管理条例》第四十八条，围填海项目未签订建设用地使用权出让合同的，不得实施开发建设活动。国家对港口建设另有规定的，从其规定。其次，在填海项目竣工验收后原海域使用权人申请办理国有建设用地使用权首次登记时，存在填海形成土地的用地规划功能尚未确定或因规划功能调整首次登记时的用地功能与批准围填海时确定的使用功能不一致的情况。上述情形下，进行国有建设用地使用权首次登记时，不动产权登记簿及不动产权利证书仅记载权利人、用地面积、界址点坐标以及根据土地处置协议约定记载权利限制等事项，待后续规划功能确认后再进行土地的分类处置。即首次登记时，填海形成的土地可能存在部分用地需移交政府，若在此类用地上设置出租等权利，后续土地分类处置时可能出现第三方权利纠纷进而导致《规定》无法实施。

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三、原文第十一条修改建议建议将第（二）项“规划为其他用地功能的，国有建设用地使用权人应当依照本规定第十三条将相关用地移交政府。”修改为“规划为其他用地功能的，由政府与国有建设用地使用权人另行协商处置。经协商由国有建设用地使用权人继续开发建设的，国有建设用地使用权人按照本规定第十条申请办理国有建设用地使用权变更登记。经协商需办理土地收储的，国有建设用地使用权人应当依照本规定第十三条将相关用地移交政府。”

解释。《深圳经济特区海域使用管理条例》通过特区立法在第四十条明确规定围填海项目“按照批准围填海时确定的使用功能换发国有建设用地使用权属证书”。按照《条例》规定，围填海项目换发建设用地使用权证应当符合批准围填海时确定的使用功能这一前提条件，因此进行围填海项目的分类处置具有明确依据。《规定》按照《条例》第四十条精神设置分类处置环节，并在第十一条对规划为其他用地功能即与批准围填海时确定的使用能不符的部分，国有建设用地使用权人将相关用地移交政府。

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四、原文第十二条修改建议建议增加一款明确缴交地价的计费方式：“核算缴交地价时应扣除第七条规定的填海造地成本，以及海域使用权人 发生的海域使用金、资源补偿费等其他合理成本支出。”另建议增加一款明确申请办理国有建设用地使用权变更登记应提交的材料。

解释。一是，地价缴纳标准按照我市地价缴交标准和规则办理。二是，国有建设用地使用权变更登记相关材料可按照国家及我市不动产登记相关规定办理。

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五、原文第十三条修改建议建议将“填海形成的土地规划为其他功能的，国有建设用地使用权人应当将相关用地移交政府，由辖区城市更新和 土地整备部门与国有建设用地使用权人签订土地整备补偿协议。辖区城市更新和土地整备部门按照第七条规定的填海造地成本给予国有建设用地使用权人补偿。”修改为“填海形成的土地规划为其他功能，并且经政府与国有建设用地使用权人协商一致，需办理土地收储的，国有建设用地使用权人应当将相关用地移交政府，由辖区城市更新和土地整备部门与国有建设用地使用权人签订土地整备补偿协议。辖区城市更新和土地整备部门按照第七条规定的填海造地成本，国有建设用地使用权人发生的海域使用金、资源补偿费等其他合理成本支出，以及合理的填海利润等给予国有建设用地使 用权人补偿。”

解释。一是，上述第6项意见回应已对规划为其他用地功能用地的分类处置环节做出明确解释。二是关于补偿标准，《深圳经济特区海域使用管理条例》明确规定围填海项目“按照批准围填海时确定的使用功能换发国有建设用地使用权属证书”，《规定》依据此前提设置的分类处置环节，规划为其他功能的，国有建设用地使用权人应当相关用地移交政府，既非收购也非收回后再公开出让情形。《规定》在第七条明确海域使用权人应当以填海造地工程竣工验收日期为结算时点进行填海造地成本核算，但最终填海成本以市审计部门或市财政投资评审中心审计的结果为准。辖区城市更新和土地整备部门按照上述填海造地成本给予国有建设用地使用权人补偿。