《深圳市人民政府关于废止〈《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定〉的决定》的政策解读

　　一、废止背景

　　为了贯彻落实和补充细化于2008年1月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》，市政府于2013年11月27日发布并于2014年1月1日起施行《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》（深圳市人民政府令第258号，以下简称《若干规定》）。

　　由于近年来物业管理纠纷频发，为了全面提升物业管理的法治化、科学化、精细化水平，2019年8月29日，市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议全面修订了《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）并于2020年3月1日正式实施。

　　修订前后的《物业管理条例》有很大的不同，但是由于《物业管理条例》并未覆盖物业管理活动的全部内容，《若干规定》中的部分条文仍然需要执行，因此，《物业管理条例》出台后未立即启动《若干规定》的废止工作。从2020年5月起，为了配合修订后的《物业管理条例》的实施，市住房和建设局陆续制定出台了关于业主大会、业主委员会、共有资金、专项维修资金等一系列配套规范性文件，对《若干规定》的条文进行优化、细化。目前，《若干规定》已经没有继续存续的价值。同时，市住房和建设局正在研究制定的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》由于部分规定与《若干规定》不一致，亟待废止《若干规定》后再发布。

　　二、废止理由

　　（一）《若干规定》大部分内容已被现行规定替代。经过认真核对，《若干规定》的大部分内容都已经被现行规定取代。

　　一是《物业管理条例》吸收了《若干规定》大部分规定。《若干规定》中大部分行之有效的制度，被《物业管理条例》所吸收，并在原有制度的基础上结合管理实践需求进行了调整，如《物业管理条例》第七十九条基本延续并扩展了《若干规定》第五十一条关于物业管理区域禁止行为的规定、《物业管理条例》第六十八条修改和优化了《若干规定》第五十四条有关专营单位收费的规定。

　　二是《若干规定》中部分内容被已经发布或即将发布的规范性文件取代。修订后的《物业管理条例》施行后，市住房建设部门制定、草拟了一系列规范性文件、示范文本及技术标准，包括《深圳市物业专项维修资金管理规定》《深圳市业主共有资金监督管理办法》《深圳市物业管理电子投票规则》《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》等，将《若干规定》中符合实际工作需要的部分进行了保留和优化。拟出台的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》为落实将物业管理纳入基层社会治理体系的精神，规定业主委员会筹备组工作所需经费由街道办事处承担，待《若干规定》废止后发布。

　　（二）《若干规定》部分规定与现行法规不一致。此次《物业管理条例》修订是我市对物业管理制度进行重大改革和创新的体现，以党建为引领，以业主自治为原则，将物业管理纳入社区治理和现代化产业体系。相比于修订前的《物业管理条例》，现行《物业管理条例》在结构体列和条款内容上，均进行了较大调整，包括建立业主共有资金制度，降低业主大会和业委会成立门槛，给业主大会颁发统一社会信用代码证，取消前期物业强制招投标，明确筹备组的组成、职责，规范业主委员会选举、换届的程序及委员任职条件、职责，完善物业专项维修资金归集、使用的条件及程序和建立信用管理制度等。《若干规定》的部分内容与修订前的《物业管理条例》一致，与修订后的《物业管理条例》不一致，如：业主大会和业主委员会决定违法处理方式（第十九条）、首次业主大会筹备 (第二十六条)、业主委员会备案(第三十一条)、业主委员会换届(第三十四条)、物业管理区域划分规则(第三十七条至第三十八条)、物业服务企业退出事由(第四十七条)、应急物业服务企业选聘方式(第四十九条)等，应对其进行清理。

　　（三）《若干规定》部分规定不适应物业管理的实际需要。2018年国务院全面取消物业管理行业的资质管理制度，物业管理行业进入“无资质”管理时代。同时，为落实国家发展大力倡导绿色物业、智慧物业的精神，我市逐步建立起通过电子信息平台提供物业服务、进行物业监管的管理体系。《物业管理条例》第五十六条、第一百条和第一百零一条对物业管理招标投标、物业管理行业信用信息管理等工作提出了新要求和新目标，目前市住房和建设局正在开展居委会代行业主大会和业主委员会职责、物业管理行业信用评价管理、物业管理招投标等相关文件的制定工作，以进一步细化、落实《物业管理条例》的规定。《若干规定》中有关物业管理信息公开方式(第二十一条)、业主大会和业主委员会换届规则（第三十条、第三十二条）、物业管理招投标（第五十九条、第六十一条、第六十三条）等内容不适应物业管理实践需要。同时，《若干规定》第二章中物业管理联席会议制度和第五十八条物业专项维修资金增值收益管理费的规定，在物业管理工作中一直未能得到落实，缺乏存在必要性。

　　综上，《若干规定》部分条款与修订后的《物业管理条例》的精神和规定不完全一致，已经不适应物业管理行业发展的需要。考虑到《物业管理条例》及相关配套文件所构成的物业管理体系已对《若干规定》进行替换或修正，可以废止《若干规定》。